1739525799__material_blog_wp-content_uploads_2022_01_portada-madrid(1).jpg

Consejos

¿Qué prevalece si no coinciden: Registro o catastro?

En España, el Registro de la Propiedad y el Catastro desempeñan un papel esencial en la identificación, localización y descripción de los bienes inmuebles. Pero, aunque ambos contienen datos sobre una misma finca o vivienda, los datos de Catastro y Registro no coinciden en ocasiones. Y esas discrepancias pueden afectar a propietarios, compradores o herederos de un piso o una casa.

Las discrepancias entre Catastro y Registro pueden bloquear compraventas, complicar la concesión de hipotecas y generar errores fiscales o sanciones.

El Registro de la Propiedad acredita la titularidad legal de un inmueble, mientras que el Catastro lo identifica físicamente y sirve de base para calcular impuestos

¿Cuál es la diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro?

Pero antes de explicar detalladamente qué sucede cuando los datos de Catastro y Registro no coinciden, es importante dejar claro qué es y cuál es el objetivo de cada institución, pues su naturaleza jurídica es diferente:

Registro de la Propiedad. Dependiente del Ministerio de Justicia, tiene como objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles. Con efectos jurídicos, la inscripción en el Registro es voluntaria y sirve para acreditar quién es el propietario legal de un inmueble e informar sobre las cargas, como hipotecas o servidumbres, que pueden afectar a este último.
Catastro Inmobiliario. Dependiente del Ministerio de Hacienda y regulado por la Ley del Catastro Inmobiliario, es un registro administrativo cuyo cometido principal es determinar la localización física de un inmueble. La inscripción en el Catastro es obligatoria. Y es de utilidad para valorar las viviendas de cara a calcular impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Si deseas ampliar la información sobre estos organismos independientes, te invitamos a leer nuestro artículo sobre las diferencias entre el Catastro y Registro de la Propiedad.

¿Por qué el Catastro y el Registro de la Propiedad no coinciden?

Cuando Catastro y Registro no coinciden, suele deberse a diferencias acumuladas con el tiempo por errores, omisiones o modificaciones no comunicadas. Estas discrepancias son más habituales de lo que parece y pueden afectar tanto a la superficie como a la localización o la descripción de un inmueble. Entre las discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad más frecuentes figuran las siguientes:

Antigüedad de los documentos.
Errores de medición o transcripción.
Reformas o ampliaciones no comunicadas.
Diferente forma de representar la geometría o superficie.
Herencias sin regularizar.

En cuanto a las situaciones más comunes donde se presenta una discordancia, lo mejor es que veamos algunos casos para que las diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad sean más comprensibles:

El Catastro muestra una superficie superior o inferior a la que figura en el Registro.
La vivienda aparece correctamente registrada, pero no está catastrada.
La descripción catastral incluye construcciones no registradas (piscinas, anexos u otras construcciones no declaradas).

Un ejemplo práctico. Imagina que en el Registro de la Propiedad figura una vivienda con una superficie construida de 95 metros cuadrados. Y que al consultar el Catastro, la misma es de 110 metros cuadrados. Esa diferencia podría deberse a un terraza cubierta o un cerramiento que no se actualizó en el Registro. Y aunque ambas fuentes se refieren a la misma finca, esa discrepancia puede causar confusión o dificultades al vender, heredar o financiar el inmueble.

¿Qué pasa si no coinciden Registro y Catastro?

Cuando los datos de Catastro y Registro no coinciden, es indispensable tener claro qué valor legal tiene cada uno y cómo puede afectar esa discrepancia a una propiedad. No se trata de una cuestión baladí, pues, además de generar confusión, las diferencias podrían tener consecuencias jurídicas, fiscales y prácticas en una compraventa o una herencia e incluso en la solicitud de financiación.

Por ello, si alguna vez te has preguntado «¿Qué prevalece: el Registro de la Propiedad o el Catastro?», a continuación vamos a explicar cuáles son los documentos que priman legalmente y qué puede suceder si Registro y Catastro no coinciden.

¿Qué documento prevalece legalmente?

En lo referente a los documentos, la jurisprudencia y la normativa indican que prevalece el Registro de la Propiedad. Así lo establece la Ley Hipotecaria, ya que el Registro tiene efectos legales frente a terceros y protege la propiedad inscrita. Eso significa que:

La información contenida en el Registro será la que se tome como válida.
Siempre y cuando, eso sí, esté correctamente inscrita y actualizada.

Ahora bien: aunque el Registro prevalezca legalmente, el Catastro puede servir como prueba complementaria en algunos casos; por ejemplo, para demostrar la posesión de un inmueble no inscrito o en procedimientos de regularización.

¿Qué riesgos conlleva una discrepancia entre el Catastro y Registro?

Pero, en la práctica, ¿qué pasa si no coincide Registro y Catastro? Sobre los riesgos que conlleva una discrepancia en los datos que constan en ambos organismos, ya hemos hecho mención a algunos de los principales:

Problemas en operaciones de compraventa. Si la información no coincide, es posible que surjan complicaciones en la firma de la escritura pública de compraventa, la valoración del inmueble e incluso el acceso al notario.
Dificultades al solicitar financiación. Para conceder un préstamo, las entidades financieras suelen requerir que la descripción de un inmueble esté actualizada y coincida en ambas entidades. Si no es así, las diferencias pueden ralentizar o llegar a impedir la concesión de una hipoteca.
Implicaciones. Y considerando que la información que contiene el Catastro es la base para tributos como el IBI, la plusvalía municipal o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), una superficie incorrecta en dicho registro podría suponer un mayor o menor pago de impuestos, según el caso. Además, si la Administración detecta que hay construcciones no declaradas o datos falseados puede iniciar un proceso sancionador que concluya en una multa económica.

Cómo subsanar las diferencias entre Registro y Catastro

Llegados a este punto, es importante saber que si los datos de Catastro y Registro no coinciden existe la posibilidad de subsanar la discrepancia. Eso sí, antes de iniciar cualquier trámite relativo a un procedimiento de subsanación es aconsejable:

Obtener una nota simple registral del inmueble.
Descargar la certificación catastral descriptiva y gráfica en la Sede Electrónica del Catastro.
Y, una vez conseguidos, comparar ambos documentos en lo referente a titularidad, superficie, ubicación, linderos y edificaciones.

Si lo que se pretende es modificar la información del Catastro, dicho organismo facilita subsanar discrepancias. En este caso, los interesados deben:

Solicitar una rectificación catastral a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Aportar los documentos que justifiquen la solicitud de subsanación de discrepancia (escrituras, planos, informes técnicos, etc.).

Ante cualquier duda, en la Sede Electrónica del Catastro se ha habilitado un servicio de atención a usuarios. Asimismo, los interesados tienen a su disposición los números de teléfono 902 37 36 35 y 91 387 45 50. Y quienes lo deseen pueden acudir presencialmente a una de las Gerencias del Catastro.

En el supuesto de que sea necesario actualizar la información del Registro de la Propiedad, es preciso acudir a una notaría y tramitar una escritura de rectificación o realizar un expediente de dominio.

Escritura de rectificación

Su finalidad práctica es reflejar con exactitud la realidad de un inmueble, como una superficie distinta a la que consta en el Registro, una nueva distribución o un cambio en los linderos.

Al respecto, la Ley Hipotecaria establece un margen del 10% para corregir la superficie de una finca sin necesidad de realizar un expediente notarial complejo. Así lo recoge el artículo 201, que permite la rectificación cuando la diferencia entre la superficie inscrita y la real no excede ese porcentaje. Si la variación es mayor, será necesario iniciar un procedimiento más formal antes de poder inscribir modificaciones o transmitir la propiedad.

Expediente de dominio

Este procedimiento posibilita la inmatriculación de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad; la corrección de errores en la descripción literaria de una finca (por ejemplo, rectificar los datos de la superficie); y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (en los casos en que haya existido una interrupción registral entre titulares).

¿Qué es la Coordinación Catastro Registro?

Con el objetivo de dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico, la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario establece un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro.

Una de las novedades de la Coordinación Catastro Registro es la exigencia de representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales para que puedan inscribirse modificaciones. En este sentido, los técnicos deben generar planos en formato GML que permitan a ambas instituciones identificar de manera precisa tanto la ubicación como las dimensiones de un inmueble.

Consejos para evitar problemas futuros

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora sepas qué hacer si los datos de Catastro y Registro no coinciden. Para evitar problemas futuros, los expertos recomiendan seguir estos consejos:

Revisar tanto el Registro como el Catastro antes de comprar una vivienda y asegurarse de que los datos coincidan.
Consultar a un especialista en asesoría legal inmobiliaria, topografía o arquitectura si se sospechan o detectan errores o incoherencias.
Mantener actualizada la información registral notificando cualquier modificación (obras, segregaciones, herencias, etc.).

En resumen, es primordial que los datos del Registro y el Catastro coincidan. De este modo, se garantiza la seguridad jurídica de una vivienda, se previenen subidas de impuestos o sanciones y se evitan problemas en compraventas, herencias o solicitud de préstamos hipotecarios. ¡Conviene saberlo!

Preguntas frecuentes

¿Qué hacer cuando el Catastro no coincide con la realidad?

Si la información que figura en el Catastro no es real, se debe solicitar una rectificación a dicho organismo aportando las pruebas necesarias (escrituras, planos, informes técnicos…).

¿Qué pasa si no coincide el área de la escritura y el Catastro?

En una situación así, hay que determinar cuál de las dos superficies es correcta. Ante una compraventa o inscripción registral, se recomienda rectificar la escritura y georreferenciar la finca.

¿Es obligatorio que el Catastro y el Registro coincidan?

No, pero sí recomendable. De hecho, la ley 13/2015 ha dado lugar a la Coordinación Catastro Registro para brindar una mayor seguridad jurídica, de manera especial en las transacciones inmobiliarias.

Te puede interesar

No te pierdas nuestros artículos