Cómo se paga un piso de obra nueva

Calendario de pagos de un piso de obra nueva

Una vez explicado cuánto dinero se necesita para la entrada, ahora nos centraremos en detallar cómo se paga un piso de obra nueva desde que se formaliza la reserva a través de una señal hasta que se entregan las llaves y se firma la escritura pública de compraventa ante notario.
 

La señal o reserva de la vivienda

Como se ha comentado, comprar una vivienda de obra nueva requiere, en primer lugar, pagar una señal o reserva a la promotora inmobiliaria:

• Esa cantidad inicial oscila entre 3.000 y 6.000 euros. Y sirve para que el promotor reserve el piso que se desea adquirir.
• La señal se formaliza mediante un documento o contrato de reserva, donde se incluye la siguiente información: datos de las partes, descripción y precio de la vivienda, condiciones de la reserva, etc.
• Es importante que se indique el importe de la reserva y que, si se formaliza la compra, se descontará del precio final del piso.
• Y también tener claro que, salvo que en el contrato se pacte lo contrario, el comprador puede perder la señal si posteriormente decide renunciar a la compra.
   

Los pagos durante la construcción

Seguidamente, en la firma del contrato de compraventa se entrega una cantidad que, sumada a la reserva, equivale al 10% del valor de la vivienda. Y, posteriormente, el plan de pagos contempla una serie de cuotas periódicas hasta la entrega de llaves:

• Junto a la señal de reserva y el dinero entregado en la firma del contrato de compraventa, los pagos durante la construcción pueden representar hasta el 20% del precio de venta.
• El pago de las cuotas puede establecerse teniendo en cuenta las distintas fases de la construcción o determinando plazos temporales (mensuales, trimestrales o semestrales).
• Y lo normal es que las cuotas se abonen a través de transferencia bancaria.

En lo referente a los pagos durante la construcción, conviene saber que la legislación obliga a los promotores inmobiliarios a garantizarlos bien con un aval bancario, bien con un seguro de caución. De este modo, un comprador estará protegido, y podrá recuperar el dinero entregado, si la obra no llega a materializarse.
 

El pago en la entrega de llaves

El proceso de compra de una vivienda de obra nueva concluye con la entrega de llaves, el paso por la notaría para firmar las escrituras (de la hipoteca y del piso) y el pago de impuestos:

• Cuando se firma la escritura pública ante notario y la promotora inmobiliaria entrega las llaves del piso, el comprador abona el resto del precio de la vivienda.
• Dicha cantidad dependerá de lo que se haya pagado durante la obra, pero suele suponer el 80% del valor de la vivienda y estar financiada mediante un préstamo hipotecario.

En este último paso del proceso es cuando se necesitará la provisión de fondos a la que hacíamos referencia al principio de la guía. Hablamos de los costes notariales, el Registro de la Propiedad, los gastos de la gestoría y los impuestos (IVA y AJD), que, en conjunto, representan entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda, aproximadamente.

Hipoteca para una vivienda de obra nueva

Ahora que ya sabes cómo se paga un piso de obra nueva, es preciso que abordemos todo lo referente a la financiación, puesto que, en la mayoría de casos, es necesario solicitar una hipoteca para poder adquirir una vivienda de obra nueva.

• Financiación. Por lo general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o del precio de venta –el que sea menor– y el comprador aporta el 20% restante.
• Concesión. Al comprar sobre plano, una hipoteca de obra nueva se formaliza cuando concluye la construcción y se firma en el momento de la escritura de compraventa. Hasta entonces, el banco puede hacer un estudio previo y conceder una aprobación provisional de la operación.
• Requisitos. Y para conceder el préstamo, las entidades valoran la solvencia del solicitante, sus ingresos, la estabilidad laboral, etc. Igualmente, la tasación de la vivienda es un requisito imprescindible para que el banco conozca su valor real.
   

¿Qué garantías tienen los pagos de una vivienda de obra nueva?

A estas alturas de la guía, ya sabrás cómo se paga un piso de obra nueva. En el supuesto de que los pagos por adelantado te generen dudas, la mejor recomendación es que elijas una promotora inmobiliaria solvente que te genere confianza. Como ya se ha mencionado, el vendedor de una vivienda de obra nueva está obligado a ofrecer una serie de garantías legales y contractuales al comprador.

• Aval bancario o seguro de caución. Facilitan garantizar la devolución de las cantidades entregadas, y sus intereses, si no se termina la obra o la entrega se retrasa de forma injustificada.
• Cuenta bancaria especial. Con el objetivo de evitar el desvío de fondos, el promotor debe contar con una cuenta bancaria específica para depositar el dinero de los pagos que realicen los compradores.
• Protección legal por incumplimiento. Y si la construcción no se empieza o finaliza, un comprador está en su derecho de exigir la devolución de los importes entregados más intereses, rescindir el contrato y reclamar al avalista o asegurador de la promotora.
   

Consejos para organizar el pago de un piso de obra nueva

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cómo se paga un piso de obra nueva. Si no es así, te recomendamos ponerte en manos de un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que su función es esencial para:

• Verificar la solvencia del promotor.
• Comprobar que los pagos disponen de las garantías legales obligatorias –por ejemplo, un aval bancario–.
• Analizar todas las cláusulas del contrato para prevenir riesgos y condiciones abusivas.

De igual manera, poner en práctica estos consejos te será de ayuda para organizar el pago de un piso de obra nueva:

• Ahorra previamente. No te embarques en la compra de una vivienda de obra nueva sin contar con la liquidez necesaria para pagar la entrada, abonar los gastos asociados y afrontar imprevistos.
• Negocia las condiciones de la hipoteca. Consulta las ofertas de varias entidades financieras y negocia con el banco (tipo de interés, plazo, comisiones, productos vinculados, etc.).
• Consulta ayudas y beneficios fiscales. Infórmate si hay ayudas para la adquisición de vivienda y exenciones o reducciones en el IVA.
   

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