¿Cuáles son los gastos notariales en la compraventa de una vivienda?

¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa?

Llegados a este punto, es lógico que te preguntes quién paga los gastos de notaría en una compraventa. Pues bien: la respuesta la encontramos en el artículo 1455 del Código Civil, que determina lo siguiente:

• Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor.
• Y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

Recordamos que este reparto se refiere única y exclusivamente a los gastos notariales de la compraventa, excluyéndose, pues, los impuestos vinculados a la transacción.
 

Lo que establece la práctica habitual en España

No obstante, en la práctica lo normal es que el comprador asuma todos los gastos notariales de la compraventa al ser la parte interesada en cerrar la operación cuanto antes y registrar el inmueble a su nombre. En muchos casos, el comprador decide pagar los gastos de otorgamiento de la escritura para agilizar la inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cual, a su vez, representa una ventaja para el vendedor al evitarle costes.
 

Casos especiales: pactos entre comprador y vendedor

Dicho esto, comprador y vendedor tienen libertad para pactar el reparto de gastos que consideren oportuno. Por ejemplo, que los costes notariales se repartan al 50% entre ambas partes.

Asimismo, podrían acordar que, aunque el vendedor sea legalmente el sujeto pasivo, el comprador asuma el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), popularmente conocido como plusvalía municipal.

En cualquier caso, es importante que el acuerdo sobre los gastos en la venta de una vivienda quede reflejado y precisado en el contrato privado de compraventa o en el contrato de arras para evitar malentendidos.

Cálculo de gastos notariales

Por lo expuesto, queda claro que los gastos notariales incluyen tanto la escritura pública como las copias, a los que deben sumarse los relativos a la tramitación y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Veamos, pues, a cuánto asciende el coste total de una notaría en la adquisición de una vivienda de 300.000 euros:

Factores que pueden incrementar los gastos notariales

Obviamente, se trata de una estimación, puesto que existen factores que pueden incrementar los gastos notariales en una compraventa. Entre ellos:

• Número de páginas de la escritura. Si la escritura pública es muy extensa –por ejemplo, por cargas, acuerdos, condiciones particulares, etc.–, el coste notarial sube.
• Copias. Cada copia autorizada o simple solicitada supone un coste adicional.
• Documentación adicional o revisiones especiales. Si la vivienda se adquiere junto a terrenos, anexos u otros bienes, o si hay varias partes implicadas, el trámite se complica y, por consiguiente, se incrementa.
• Subrogación de hipoteca, eliminación de cargas u otras cláusulas especiales. Todas estas situaciones suponen una mayor carga de trabajo para la notaría y un aumento en la factura.

Por el contrario, en las viviendas protegidas o con régimen especial pueden aplicarse bonificaciones o aranceles menores.
 

Gastos notariales en hipotecas: ¿Quién los paga?

A estas alturas de la guía, ya sabrás cuáles son los gastos notariales en la compraventa de una vivienda. Pero si vas a solicitar una hipoteca, es esencial que conozcas cómo se reparten los costes notariales desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
 

Gastos notariales en hipotecas asumidos por el comprador
 

Por lo establecido en la citada norma, el solicitante del préstamo hipotecario está obligado a asumir las copias de la escritura del préstamo hipotecario. Y más allá de dicho coste notarial, también la tasación de la vivienda y la comisión de apertura de la hipoteca en el caso de haberla.
 

Gastos notariales en hipotecas asumidos por la entidad bancaria
 

Por su parte, la entidad bancaria tiene que afrontar el coste de: 

• La escritura matriz y primera copia (gastos notariales).
• La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad –gestionada a través de la notaría o de una gestoría–.

De igual manera, al banco le corresponde satisfacer los servicios prestados por la gestoría, como, por ejemplo, el pago del (AJD) de la hipoteca.

Sin duda, la Ley 5/2019 ha supuesto un ahorro significativo para los compradores de viviendas, ya que el grueso de los gastos asociados a la hipoteca –notaría, Registro de la Propiedad y AJD del préstamo– ahora son asumidos por el banco.

En resumen, saber cuáles son los gastos notariales en la compraventa de una vivienda, a cuánto ascienden y quién debe asumirlos es indispensable a la hora de adquirir un inmueble.
 

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