¿Quién tiene las llaves de la zonas comunes de una comunidad de propietarios?

Los cuartos de contadores, la sala de calderas, la azotea, el patio interior, la piscina o el gimnasio son ejemplos de zonas comunes en comunidades de vecinos que requieren utilizar una llave para acceder a ellas. Pero, ¿quién debe tener las llaves de acceso de las zonas comunes? ¿Los propietarios pueden solicitar una copia de las llaves? Y en caso afirmativo, ¿qué sucede si no se les entrega? Por su interés, a través de esta guía damos respuesta a estas preguntas que, en no pocas ocasiones, son fuente de conflicto.
 

¿Quién tiene las llaves de las zonas comunes de una comunidad de propietarios?

Por lo general, el presidente de la comunidad de propietarios es la persona que custodia las llaves de acceso de las zonas comunes para:

• Asegurar que cualquier propietario pueda acceder a ellas.
• Facilitar inspecciones o lecturas de los contadores de suministros.
• Comprobar que las zonas comunes se encuentran en buen estado.
• Supervisar obras o labores de mantenimiento.
• Atender incidencias.

Asimismo, la custodia de las llaves de la comunidad suele confiarse a vecinos con otros cargos (vicepresidente, secretario, vocal…), al administrador de fincas y al conserje o portero.
 

¿Puede el presidente o la comunidad negarse a darme una copia?

En términos generales, no. El presidente o la comunidad no puede negarse a entregarte una copia de las llaves de las zonas comunes. Al respecto, conviene saber que el artículo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que «en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes». De ello se deduce que:

• La propiedad de un piso o local en régimen de comunidad conlleva intrínsecamente un coeficiente de participación sobre las zonas comunes. Y privar el acceso a las mismas es una vulneración de ese derecho de propiedad.
• La negativa injustificada por parte del presidente se considera una práctica ilegal y un abuso de derecho.

Por lo tanto, negar las llaves de acceso de las zonas comunes a un propietario sin una argumentación sólida es impugnable. No obstante, es oportuno señalar que la comunidad puede limitar el acceso a determinadas zonas comunes por diversas razones. Por ejemplo:

• Zonas restringidas por control y seguridad. En espacios como la sala de calderas o el cuarto de máquinas del ascensor, el acceso se limita a personal técnico cualificado para cumplir lo establecido en el Reglamento de Instalaciones Térmicas de los Edificios (RITE) o la nueva normativa de ascensores, prevenir situaciones de riesgo y no tener problemas con la cobertura del seguro de la comunidad en caso de siniestro.
• Acuerdos específicos aprobados en junta de propietarios. De igual manera, mediante acuerdo por mayoría simple, los propietarios pueden acordar normas de acceso a zonas comunes como la piscina o las instalaciones deportivas con el fin de evitar que personas ajenas a la comunidad o no residentes hagan uso de ellas.

En cuanto a los propietarios morosos, el artículo 21 de la LPH deja claro que:

• Las comunidades podrán establecer medidas disuasorias como la privación del uso de servicios o instalaciones comunes no esenciales –como, por ejemplo, la piscina– siempre que no sean abusivas o desproporcionadas.
• Estos acuerdos requerirán el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

¿Qué pasos debo seguir si me niegan las llaves?

Así pues, salvo en los casos considerados excepcionales, como propietario tienes derecho a solicitar una copia de las llaves de acceso de las zonas comunes de la comunidad. Si te la niegan, puedes reclamarla siguiendo estos pasos:

• Vía amistosa. El primer paso es solicitar un juego de llaves a través de un medio que deje constancia de dicha petición, como un burofax o carta con acuse de recibo o un email certificado y validado por una plataforma de firma electrónica.
• Junta de propietarios. Si no obtienes resultados positivos por la vía amistosa, el siguiente paso es reclamar que el asunto se incluya en el orden del día de la siguiente junta de vecinos. Según el artículo 16.2 de la LPH, «cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad». Para ello, hay que enviar un escrito al presidente especificando qué tema se desea tratar.
• Vía judicial. Por último, siempre te quedará el recurso de iniciar un procedimiento judicial para que un juez reconozca tu derecho. Como veremos en otro apartado, la justicia suele fallar a favor del propietario. Y si se demuestra que la comunidad ha actuado con arbitrariedad, podría ser condenada al pago de las costas judiciales.
   

¿Tengo derecho a tener la llave del cuarto de contadores?

En el supuesto de que quieras saber si tienes derecho a solicitar una copia de las llaves del cuarto de contadores, el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes al que hace referencia la LPH y la normativa de los puntos de medida amparan que un propietario pueda acceder a sus contadores de suministros básicos (luz, agua o gas) por dos razones principales:

• Control de consumo y autolectura. Un propietario tiene derecho a comprobar que la lectura de su compañía coincide con la de su contador. Igualmente, si un técnico no puede acceder al cuarto, las suministradoras suelen permitir que el usuario envíe una fotografía del contador para evitar cobros basados en estimaciones.
• Respuesta ante incidencias. Del mismo modo, si existe alguna avería o fuga y es necesario que se cierre una llave de paso o restablezca el suministro, el propietario debe poder acceder al cuarto de contadores comunitario.

Muchas comunidades optan por instalar un bombín unificado para acceder a las zonas comunes; entre ellas, el cuarto de contadores. Ahora bien: el acceso a este último debe hacerse de forma responsable para prevenir manipulaciones indebidas por parte de personal no autorizado o posibles situaciones de riesgo.
 

Normativa y jurisprudencia sobre la entrega de llaves

Si bien ya se ha hecho referencia a ellas, es importante saber qué dicen la normativa y la jurisprudencia sobre la entrega de llaves de acceso de las zonas comunes:

• Código Civil. Su artículo 394 es la base jurídica del derecho al uso de zonas comunes al establecer que «cada partícipe [de una comunidad de bienes] podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho». Por consiguiente, sin las llaves no es posible acceder a las zonas comunes, por lo que su privación, salvo excepciones, contradice este precepto.
• Ley de Propiedad Horizontal. Si bien no regula la entrega de llaves, la LPH reconoce la copropiedad sobre elementos comunes, el derecho de su uso y disfrute, y la obligación de utilizarlos adecuadamente.
• Jurisprudencia. Como ya se ha mencionado, las sentencias judiciales suelen proteger al propietario argumentando que la comunidad no puede negarle las llaves de las zonas comunes sin una causa de peso –por ejemplo, por razones de seguridad–.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro todo lo relativo a las llaves de acceso de las zonas comunes.
 

Preguntas frecuentes