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¿Qué es la novación de una hipoteca?

Diferentes motivos pueden obligarnos a solicitar un cambio en las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Es lo que se conoce como novación de hipoteca. Si deseas saber en qué consiste, cuándo puede solicitarse y cuánto cuesta, en este post vamos a aclarar todas tus dudas. ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste la novación de hipoteca?

Si has oído hablar de ella pero no tienes claro qué es una novación de hipoteca, debes saber que se trata de un trámite muy importante para los propietarios de viviendas, ya que facilita cambiar las condiciones de un crédito hipotecario pactadas inicialmente con el banco.

Concretamente, la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios permite realizar alguno de estos cambios:

Ampliar o reducir el capital prestado en su día por la entidad bancaria.
Solicitar un cambio del plazo en el que se amortiza el préstamo.
Modificar el tipo de interés pactado o vigente.
Revisar las comisiones de la hipoteca.
Cambiar las garantías personales.

Igualmente, en una novación se pueden contemplar revisiones relativas a los titulares del crédito hipotecario –algo habitual en las separaciones de parejas que suscriben esta clase de préstamos–, los productos asociados a la hipoteca, períodos de carencia, etc.

En resumen, una novación hipotecaria nos permite negociar con el banco algunos aspectos relacionados con nuestro préstamo hipotecario. Ahora bien: para que los cambios se lleven a buen puerto, es necesario contar con la aprobación de la entidad bancaria. Sin su conformidad, no es posible llevar a cabo una novación.

En el supuesto de que el banco sí acceda a renegociar las cláusulas de la hipoteca, el nuevo acuerdo, como explicamos en otro apartado, tiene que constar en una escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para novar una hipoteca?

Pero en la novación de una hipoteca no basta con el consentimiento de la entidad bancaria a nuestra solicitud. Además, el interesado en novar un crédito hipotecario ha de cumplir estos requisitos:

La hipoteca debe haber sido concedida para adquirir una vivienda habitual.
Se tiene que haber pagado, al menos, tres años del préstamo hipotecario.
Y hay que estar al corriente de todos los pagos con el banco.

¿Qué documentos se necesitan para la novación?

Cuando se solicita una novación hipotecaria a un banco, este último, a su vez, requiere que los prestatarios entreguen, entre otros, los siguientes documentos:

Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identidad de Extranjeros (NIE) en vigor.
Informe de vida laboral actualizado de los prestatarios y, en caso de haberlos, de los avalistas del crédito hipotecario.
Título de propiedad de la vivienda.
Escritura tanto de la casa como de la hipoteca.
Nota simple de la vivienda.
Certificados de estar al corriente en los pagos de la comunidad de vecinos y del ayuntamiento de la localidad.

Asimismo, podría suceder que la entidad bancaria pidiese otro tipo de documentación adicional que justificase la solicitud de los cambios de las condiciones del préstamo hipotecario. Por ejemplo, en una novación de hipoteca por divorcio. A propósito: ante la posibilidad de que se produzca una ruptura matrimonial o sentimental, en el blog ofrecemos unos consejos sobre cómo comprar una casa en pareja para evitar problemas.

¿Cuánto cuesta la novación de una hipoteca?

Llegados a este punto, es lógico que te preguntes cuáles son los gastos de novación de una hipoteca. Pues bien: los costes varían en función de la parte interesada. Es decir, unos gastos corresponden al banco y otros al cliente.

Todo lo referente a la asignación de los gastos, y lo que se ha de pagar, está contemplado por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Dirección General de Tributos. Veámoslo con más detalle:

Gastos de una novación hipotecaria que debe asumir la entidad bancaria:

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) –salvo en el País Vasco, que lo paga el cliente–. La cantidad a pagar en las arcas de las comunidades autónomas representa entre el 0,5% y el 2% del aumento del préstamo en intereses, capital u otros costes adicionales asociados.
Gastos de gestoría. La gestoría es la encargada de satisfacer los impuestos y hacer los trámites para modificar el registro de la propiedad hipotecada. Cada gestoría aplica sus propias tarifas. Pero, de media, calcula entre 100 y 150 euros, aproximadamente.
Gastos de notaría. El notario se ocupa de formalizar en escritura pública: el cambio de tipo de la hipoteca (de variable a fijo), la ampliación del plazo o el capital prestado. Los gastos suponen entre el 0,2% y el 0,5% del capital restante del crédito en el momento de proceder a la novación.
Gastos del Registro de la Propiedad. Al cambiar las condiciones, la hipoteca tiene que volver a inscribirse en el Registro. Los costes oscilan entre el 0,1% y el 0,25% del capital pendiente de satisfacer.

Gastos de una novación hipotecaria que recaen en los clientes del banco:

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) –en el País Vasco–.
Comisión por ampliación del plazo de la hipoteca. Ampliar el plazo de amortización no debe superar el 0,1% del capital pendiente.

Comisión por cambio de tipo de interés variable a fijo. Si el banco está adherido a las ayudas a los hipotecados, los clientes que quieran pasar tipos de hipoteca variable a fija no pagan esta comisión en 2023. A partir de 2024 será del 0,05% durante los tres primeros años; y a partir del cuarto año, del 0%.
Comisión por otro motivo. Las comisiones por otra causa han de pactarse con el banco. Suelen oscilar entre el 0,5% y el 1%.
Nueva tasación de la vivienda (si lo solicita la entidad bancaria por ampliación de capital). El precio de la tasación de una vivienda depende de varios factores. Entre ellos, la superficie de la casa. A modo orientativo, el rango de precios comprende un abanico que va desde los 100 hasta los 500 euros.

Ciertamente, no es sencillo concretar cuánto cuesta una novación hipotecaria, puesto que cada caso es diferente y particular. Así, un cliente podría llegar a pagar menos de 1.000 euros o una cifra muy superior por renegociar las condiciones de su hipoteca.

¿Cuáles son las ventajas de la novación hipotecaria?

¿Te estás planteando solicitar una novación de hipoteca? Si es así, es interesante que valores cuáles son las ventajas y desventajas de este tipo de operación bancaria. En el caso de los pros:

Una novación puede ayudarte a bajar el importe de las cuotas del préstamo y adaptarlas a tu situación financiera.
De esta forma, vivirás más desahogadamente, destinando parte de tus recursos económicos, si fuese el caso, a otros fines o proyectos.

Por lo que respecta a los contras de una novación, también han de considerarse antes de solicitarla:

Como se ha comentado, pretender novar una hipoteca no significa que vayamos a conseguir nuestro objetivo. Muy al contrario, un banco podría rechazar los cambios solicitados.
Si la entidad bancaria acepta las modificaciones propuestas, hay que asumir una serie de gastos como clientes.
Y una novación no siempre es ventajosa desde el punto de vista económico. Por ejemplo, ampliar el sistema de amortización conllevará más gastos a largo plazo.

¿Qué diferencia hay entre una novación hipotecaria y una subrogación?

Por cierto: la novación no es la única alternativa para modificar las condiciones de una hipoteca. ¿El banco se opone a ella? Entonces, otra opción es recurrir a una subrogación.

Subrogar una hipoteca consiste en trasladar un préstamo hipotecario a otro banco.
Si otra entidad bancaria acepta asumir tu crédito, podrás realizar modificaciones en el plazo de amortización o en el tipo de interés.
Sin embargo, la subrogación no permite ampliar el capital de la hipoteca o cambiar las garantías personales. Esas modificaciones solamente están reservadas a la novación.

En definitiva, una novación de hipoteca facilita modificar las condiciones de un préstamo hipotecario transcurrido un tiempo desde su contratación.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora sepas qué significa novación, cuándo es posible solicitarla, qué gastos deberías asumir y qué diferencias hay entre novación hipotecaria y subrogación.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de novación de hipoteca?

Los gastos de una novación hipotecaria se reparten entre prestador y prestatario. Al cliente le corresponde el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el País Vasco, algunas comisiones y la nueva tasación de la vivienda si así lo solicita el banco.

¿Cuándo no procede la novación?

Cuando así lo considere la entidad bancaria. Una novación de hipoteca no puede llevarse a cabo sin la aprobación de nuestro banco.

¿Puedo pactar cambios con el banco sin hacer una novación?

Sí. Es posible firmar un contrato privado con el banco para ahorrarse todo el proceso y los gastos asociados a una novación hipotecaria.

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