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¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?

Si vas a adquirir una casa en España, debes conocer los impuestos asociados a la compra de una vivienda para planificar tu presupuesto. Y también las reducciones y bonificaciones de las que puedes beneficiarte dependiendo de tu situación.

Al comprar una vivienda en España, además del precio del inmueble es imprescindible prever los impuestos, que suelen suponer entre un 10%, varían según se trate de una vivienda de obra nueva —sujeta a IVA (o IGIC/IPSI) y AJD— o de una vivienda de segunda mano, gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.

A la hora de adquirir una casa, lo primero que se toma en cuenta es el precio de la vivienda anunciado por el vendedor. Sin embargo, a esa cantidad de dinero hay que sumar los impuestos vinculados a la compra de la vivienda, que en nuestro país suelen representar entre el 10% y el 12% del valor del inmueble, aproximadamente, en función de su ubicación y características.

Impuestos al comprar una vivienda en España

Pero antes de detallar cuáles los impuestos en la compra de una vivienda, es preciso comentar que la carga fiscal varía notablemente según la naturaleza de la casa que se desee adquirir: vivienda de obra nueva (primera transmisión) o vivienda usada (segunda o posteriores transmisiones). A continuación, explicamos ambos casos.

Impuestos al comprar una vivienda de obra nueva

En cuanto a los impuestos de la compra de una vivienda de obra nueva adquirida a un promotor o una inmobiliaria, se trata del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), o sus equivalentes en Canarias, Ceuta y Melilla, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):

IVA. El tipo general es del 10%. Y en viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública, del 4%.
IGIC. En lugar del IVA, en Canarias se paga el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) y su tipo impositivo general es del 7%. También se aplica un tipo reducido del 4% en las VPO que constituyan la vivienda habitual del comprador y del 0% en las VPO de régimen especial o de promoción pública.
IPSI. En las ciudades autónomas, el IVA se sustituye por el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI), cuyo tipo impositivo general es del 0,5% en Ceuta y del 4% en Melilla.
AJD. Este impuesto grava la firma de la escritura pública de compraventa ante el notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y el tipo impositivo varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.

Respecto a este último, para que puedas hacer un cálculo más preciso, en nuestra guía sobre los impuestos que se pagan al comprar una vivienda de obra nueva detallamos los tipos impositivos del AJD en cada una de las ciudades y comunidades autónomas de España.

Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano

En cuanto a los impuestos relacionados con la compra de una vivienda de segunda mano, las transacciones de estos inmuebles no llevan IVA. En su lugar, están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):

Marco general. El Estado establece un marco general para el ITP, pero, en la práctica, cada comunidad autónoma determina el tipo aplicable.
Tipos autonómicos. En la actualidad, el ITP oscila entre el 6% y el 11% dependiendo de la ciudad o comunidad autónoma. Y el porcentaje se aplica sobre la base imponible más alta del precio de venta pactado o del valor de referencia del Catastro –no confundir con el valor catastral del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)–.

Por lo tanto, al comprar una vivienda de segunda mano se paga el ITP. En cuanto al AJD, solamente debe pagarse para escriturar la hipoteca, en caso de solicitarse, y los gastos corren a cargo de la entidad financiera que concede el préstamo.

Reducciones y bonificaciones en los impuestos de compra de vivienda

Llegados a este punto, vamos a prestar especial atención a un asunto de suma importancia: la reducción y bonificación de impuestos en la compra de una vivienda.

Beneficios autonómicos para menores de 35 años

En la mayoría de ciudades y comunidades autónomas se ofrecen tipos reducidos o bonificaciones en el ITP y el AJD para quien sea menor de 35 años.
En función de la ubicación de la vivienda, incluso pueden beneficiarse los contribuyentes de 36 años o más.
Por lo general, se requiere no superar un límite de renta anual, que el precio de la casa no exceda un valor concreto y que el inmueble adquirido se destine a vivienda habitual.

En este sentido, lo aconsejable es informarse en la concejalía de vivienda correspondiente sobre los impuestos asociados a la compra de una vivienda por contribuyentes que tengan menos de 35 años, en particular, y por quienes tengan más edad, en general.

Ventajas fiscales para mayores de 65 años

En lo referente al impuesto por compra de vivienda por parte de personas mayores de 65 años, en algunos lugares de España se ofrecen tipos reducidos en el ITP para las personas de esa franja de edad que adquieren un inmueble para uso habitual.

No obstante, la mayor ventaja para este colectivo suele darse cuando venden una casa; concretamente, en la declaración del IRPF por ganancia patrimonial.

Vivienda habitual vs. segunda residencia

Continuando con la bonificación y reducción de impuestos en la compra de una vivienda, la fiscalidad asociada a la adquisición de inmuebles es más ventajosa con las viviendas habituales que con las segundas residencias:

Vivienda habitual. Jóvenes, personas con discapacidad o familias numerosas se benefician de reducciones y/o bonificaciones en los impuestos si destinan la casa comprada a un uso residencial permanente.
Segunda residencia. Por el contrario, si se compra un segundo inmueble para pasar temporadas en él o para invertir, lo habitual es que se tribute al tipo impositivo máximo establecido.

Pareja recibiendo asesoramiento sobre la compra de vivienda

¿Cuándo se pagan los impuestos al comprar una vivienda?

Ahora que ya sabes cuáles son los impuestos en la compra de una vivienda, y que puedes beneficiarte de algunas reducciones y bonificaciones fiscales, es lógico que te preguntes cuándo se paga un impuesto de la compra de una vivienda.

IVA. El pago del Impuesto sobre el Valor Añadido, o de sus equivalentes IGIC e IPSI, se hace directamente a la promotora o comercializadora al realizar cada pago de la vivienda nueva (señal, cuotas durante la obra si el inmueble no está terminado y pago final ante notario).
ITP y AJD. El comprador dispone de un plazo de 30 días hábiles (60 días en algunas CCAA) a contar desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.

Incumplir los plazos tiene consecuencias en forma de recargos, intereses de demora y sanciones, siendo, pues, recomendable pagar los impuestos en tiempo y forma.

Cómo calcular los impuestos de la compra de una vivienda

Si a estas alturas de la guía te interesa calcular los impuestos de la compra de tu vivienda, vamos a poner un ejemplo de una vivienda nueva y otra de segunda mano con un precio de 200.000 euros.

Concepto	Vivienda nueva	Vivienda usada
Impuesto principal	IVA (10%): 20.000 euros	ITP (8%): 16.000 euros
Impuesto secundario	AJD (1,5%): 3.000 euros	0 euros
Total impuestos	23.000 euros	16.000 euros

Recuerda: a los impuestos tendrás que sumar los gastos de gestoría, notaría, Registro e hipoteca si vas a solicitar un préstamo para adquirir tu vivienda. Si es así, te animamos a consultar nuestra calculadora de gastos de hipoteca.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a familiarizarte con los impuestos asociados a la compra de una vivienda. Antes de firmar un contrato de compraventa, infórmate sobre las reducciones o bonificaciones bien en tu ciudad o comunidad autónoma, bien consultando a un asesor fiscal o un gestor administrativo.

Y si buscas estrenar casa, te interesará conocer nuestras promociones de obra nueva en las mejores ubicaciones de España y Portugal.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se está exento de pagar el ITP?

No se paga ITP cuando se compra una vivienda nueva, ya que en ese caso se abona el IVA (península y Baleares), IGIC (Canarias) o IPSI (Ceuta y Melilla). Para inmuebles de segunda mano, existen exenciones puntuales en el ITP que dependen de cada comunidad autónoma y, de manera especial, se aplican en la compra de viviendas de protección oficial (VPO) y en la adquisición de casas en zonas rurales con riesgo de despoblación.

¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una segunda vivienda?

Se paga IVA (península y Baleares), IGIC (Canarias) o IPSI (Ceuta y Melilla) y AJD si es una vivienda nueva. Y si es de segunda mano se paga ITP. Pero, en muchos casos, al tratarse de una segunda vivienda, no es posible beneficiarse de reducciones o bonificaciones en impuestos.

¿Cuántas viviendas habituales se pueden tener?

Legalmente sólo se puede tener una vivienda habitual. A efectos fiscales, es aquella en la que se reside de forma efectiva en un plazo de 12 meses desde su adquisición y de manera permanente durante, al menos, tres años. Asimismo, debe constituir el domicilio fiscal y el lugar donde el contribuyente esté empadronado.

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