Trámites y pasos en la compra de una casa

Paso a paso en la compra de vivienda

Una vez definido el tipo de casa que quieres comprar y el propósito de la adquisición, así como el presupuesto disponible, vamos a ver en detalle cuáles son los pasos a la hora de comprar una vivienda, desde la búsqueda del piso hasta la esperada firma de la escritura y la entrega de llaves ante el notario.
 

1. Buscar y seleccionar viviendas que encajen contigo

Como ya se ha comentado, es fundamental que elijas la vivienda que mejor encaje contigo. Para ello, puedes informarte a través de las páginas web de:

• Promotoras inmobiliarias con proyectos de obra nueva.
• Agencias inmobiliarias.
• Plataformas online dedicadas a la publicación de anuncios de venta de casas.

Recuerda: ¡las prisas son malas consejeras! Tómate tu tiempo y visita presencialmente las viviendas que te gusten para conocer de primera mano su ubicación, la calidad de los acabados y materiales, la luz natural, los ruidos del entorno…
 

2. Evaluar y comparar

El siguiente de los pasos en la compra de una vivienda es evaluar su precio y prestar atención a las condiciones de la adquisición:

• Compara precios. Si te interesa un piso, compara el precio de la vivienda con el de otras casas similares de la misma zona. Manejar esa información podría servirte para obtener una rebaja si consideras que el precio es elevado.
• Comprueba si la casa tiene cargas o deudas. Antes de tomar una decisión, solicita una nota simple al comprador o en el Registro de la Propiedad para saber si la vivienda tiene cargas o deudas. Además, confirma que se encuentra al corriente en los pagos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la comunidad de propietarios.
   

3. Firmar el contrato de arras

Una vez elegida la vivienda, la firma del contrato de arras sella el acuerdo entre la parte compradora y la parte vendedora. Mediante este documento, el comprador se reserva la adquisición del piso y ambas partes fijan las condiciones de la compraventa: dinero anticipado en concepto de señal, precio final, plazo para escriturar, reparto de gastos…

Sobre este contrato privado, es preciso señalar que hay tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. Y cada una de ellas tiene sus consecuencias en caso de incumplimiento por una de las partes.

Para ampliar esta información y conocer todos los detalles, lo mejor es que leas nuestra guía sobre el contrato de arras en la compraventa de una vivienda. A través de ella te explicamos qué es, para qué sirve, qué información contiene y qué implica su firma.
 

4. Trámites al comprar una vivienda con hipoteca

Continuando con los pasos para comprar una vivienda, no podemos olvidarnos de los trámites relacionados con el préstamo hipotecario:

• Solicitud y documentación. Para que un banco estudie la viabilidad de la operación y te conceda una hipoteca, tendrás que facilitarle documentación relativa a tu situación personal, laboral y financiera.
• Tasación de la vivienda. Asimismo, el banco encargará a un técnico independiente que realice una tasación del piso. Por cierto: desde agosto de 2025, el certificado de eficiencia energética es obligatorio en las tasaciones hipotecarias.
• Aprobación de la hipoteca. Si el estudio es favorable, el banco aprobará la concesión del préstamo hipotecario y te entregará varios documentos: la FEIN, la FiAE, el proyecto de contrato, etc.
   

5. Preparar la escritura pública

Posteriormente, el notario prepara la escritura pública de compraventa y, en caso de haberla solicitado, también la escritura de la hipoteca. Y comprueba que todo está en orden (datos personales, precio y forma de pago, descripción del inmueble, cargas y estado registral) para proceder a la transacción inmobiliaria.
 

6. Firma ante notario y entrega de llaves

De los diferentes pasos de la compra de una vivienda, el más ansiado es la firma de las escrituras en la notaría:

• El notario lee la escritura y se asegura de que las partes intervinientes han comprendido su contenido y están de acuerdo en las condiciones de la compraventa y del préstamo hipotecario –en el supuesto de haberlo–.
• Se realiza el pago al vendedor –habitualmente, a través de cheques bancarios nominativos o documento que justifique una transferencia–.
• Y, por último, el vendedor entrega las llaves de la casa al comprador, que pasa a ser su nuevo y legítimo propietario.

Trámites legales y gastos al comprar una vivienda

No obstante, el proceso no concluye al firmar la escritura. En los pasos de la compra de una vivienda también hay que incluir los trámites legales, los impuestos y los gastos vinculados a la transacción inmobiliaria.

A la hora de pagar los impuestos, hay que diferenciar entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano:

• Vivienda nueva. Se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en península y Baleares (10%) o sus equivalentes: el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en Canarias (7%) y el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI) en Ceuta y Melilla (4%). Además, hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
• Vivienda de segunda mano. En cuanto a las viviendas de segunda mano, al comprarlas hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele oscilar entre el 6% y el 11%.

Sobre los impuestos, conviene saber que se contemplan tipos reducidos de IVA, IGIC e IPSI en determinados casos y que el AJD de las hipotecas corre a cargo del banco.
 

Gastos de notaría, registro y gestoría

Y ya que se ha hecho referencia a ellos, no podemos olvidarnos de los gastos de la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría:

• Notario. El Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, regula los aranceles de los notarios, quienes pueden aplicar un descuento máximo del 10% sobre las tarifas oficiales. A modo orientativo, el coste de la escritura de compraventa suele oscilar entre 600 y 1.000 euros, dependiendo del precio del piso y de la extensión del documento.
• Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero muy recomendable para proteger tus derechos frente a terceros. Y obligatoria si solicitas una hipoteca. Su coste oscila entre 400 y 700 euros.
• Gestoría y asesoramiento técnico. Y aunque no es obligado hacerlo, contratar los servicios de una gestoría facilita los trámites administrativos y fiscales. Igualmente, es aconsejable contar con asesoramiento técnico o legal. Estos servicios pueden suponer entre 300 y 500 euros, aproximadamente.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas claro cuáles son los trámites y pasos en la compra de una vivienda. Y si estás buscando piso, te animamos a conocer nuestras promociones de obra nueva en las mejores ubicaciones de España y Portugal.

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