¿Cuál es la diferencia entre metros construidos y útiles?
«Vendo piso en la avenida de Bélgica. Bien comunicado. Primera planta exterior con ascensor. Cuatro habitaciones. 106 metros cuadrados». Esta es una muestra de uno de los miles de anuncios de venta de viviendas publicados en Internet. Pero, en el caso de los metros, ¿queda clara cuál es la diferencia entre metros útiles y construidos?
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Si no sabes qué diferencia hay entre superficie útil y construida, ni qué información relativa a los metros cuadrados de una casa aparece reflejada en el catastro o una nota simple del Registro de la Propiedad, no te preocupes: en este post vamos a despejar tus dudas. ¡Toma nota!
¿Qué son los metros útiles de una vivienda?
Sin duda, una de las cosas a tener en cuenta al comprar una casa es cuántos metros cuadrados tiene. En este sentido, cuando la información aportada por el vendedor se limita a una cifra, es importante preguntarle si la misma corresponde a los metros útiles o a los metros construidos.
En el caso de los primeros, hablar de metros útiles es hacerlo de la parte de una casa que se utiliza en el día a día. Veamos:
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El ejemplo más claro de metros útiles es la superficie que puedes pisar. Es la zona habitable de una casa.
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Nos referimos al hall o pasillo de la entrada, la cocina, el cuarto de baño y las habitaciones.
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De igual manera, dentro de la superficie útil se computan los espacios ocupados por armarios y muebles.
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Y también las terrazas, balcones o patios de uso privado que se encuentren cerrados. Algo bastante habitual. Seguro que conoces a alguien que ha acristalado su terraza y ha unido su superficie al salón o a la cocina, obteniendo así un espacio más amplio y útil.
Por lo tanto, los metros útiles de una vivienda corresponden a la parte de una casa que se puede utilizar. Y de la misma se excluyen elementos como columnas, paredes o tabiques, así como desagües, tuberías, instalaciones eléctricas, etc.
¿Cómo calcular los metros útiles de una vivienda?
Si llegados a este punto te preguntas cómo saber los metros útiles de una vivienda, vamos a explicarte qué debes hacer para realizar el cálculo.
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Antes que nada, obviamente, es esencial que tengas un metro o cinta métrica. Otra opción es hacerte con un medidor láser, pues se considera más preciso a la hora de calcular los metros cuadrados.
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Mide largo por ancho en cada estancia.
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Haz lo propio con columnas, tabiques y elementos constructivos como puertas y ventanas. Y resta el resultado a la superficie total de la estancia.
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La suma y resta de esas mediciones te dará el número de metros cuadrados útiles de tu vivienda.
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En lo concerniente a balcones, terrazas o patios de uso privado que se encuentren cerrados, sólo se considera superficie útil el 50% de la misma. Pero si están cubiertos por tres de sus cuatro orientaciones, computan al 100%.
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En las viviendas de protección oficial (VPO), ese porcentaje del 50% se reduce al 10%.
Por lo que respecta a espacios anejos como la plaza de garaje o el trastero, asociados habitualmente a las operaciones de compraventa de un piso, son elementos independientes. Así pues, cada uno de ellos tiene su propia superficie útil y construida.
¿Qué son los metros construidos?
Continuando con la diferencia entre metros útiles y construidos, ahora vamos a ocuparnos de estos últimos. Normalmente, quienes buscan una vivienda prestan atención a los metros cuadrados útiles. Sin embargo, conocer la superficie construida también es fundamental, pues influye en el precio de un piso o una casa.
Una vez que ya sabes qué son los metros útiles de una vivienda, las siguientes explicaciones te ayudarán a familiarizarte con los metros construidos:
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Estructura del inmueble. Dentro de la superficie construida de un inmueble figuran todos los elementos que conforman su estructura. Como ya hemos visto en el anterior apartado, columnas, paredes, tabiques, desagües, tuberías o instalaciones eléctricas no se contemplan dentro de los metros útiles. Por consiguiente, son parte de los metros construidos.
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Espacios comunes. Del mismo modo, la parte proporcional del portal, los cuartos de contadores y basuras, los rellanos, el ascensor, las escaleras, los jardines o la piscina de un bloque comunitario se computa en los metros construidos de un piso. Y algunos de esos espacios también constan como superficie construida en las viviendas unifamiliares.
En lo referente a la superficie construida, no se consideran dentro de la misma los espacios, como altillos y sótanos, con una altura inferior a 1,50 metros.
En resumen, conocer el número de metros construidos es de suma importancia, pues es el que se toma de referencia para establecer el precio de una casa. En los supuestos que se vaya a comprar sobre plano, el promotor debe detallar claramente los metros construidos y útiles del proyecto.
Diferencia entre metros útiles y metros construidos
Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora sepas cuál es la diferencia entre metros útiles y construidos. A modo de resumen, y con el objetivo de que ambos términos sean más fáciles de entender, lo explicaremos de una manera muy sencilla:
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Metros útiles. Es la parte habitable de tu vivienda, la que utilizas todos los días (salón, habitaciones, cuarto de baño, cocina…).
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Metros construidos. Los anteriores más los correspondientes a elementos como paredes, tabiques, desagües, tuberías, instalaciones eléctricas, etc., y la parte proporcional de espacios del inmueble como portal, cuartos comunes, escaleras, ascensor...
La superficie construida es la que afecta a la hora de calcular el precio de una vivienda, el pago de tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el registro de una escritura pública de compraventa o los honorarios asociados a su obtención.
¿Qué información consta en el catastro?
A propósito: si vas a comprar una vivienda y deseas conocer sus principales datos, ¿sabías que puedes obtenerlos a través del catastro de forma gratuita? Si te preguntas si en el catastro figuran metros útiles o construidos, la respuesta es que se reflejan ambos.
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Buscador. El catastro posibilita acceder a la información de las viviendas de nuestro país. Esto se hace entrando en el buscador de inmuebles y visor cartográfico e introduciendo la referencia catastral del piso o casa que sea de nuestro interés.
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Datos descriptivos. Una vez que accedamos podremos conseguir los datos descriptivos del inmueble: localización, clase, uso principal, año de construcción… Y también la superficie útil de la vivienda consultada y los metros cuadrados de los elementos comunes. Por ejemplo: 70 metros cuadrados de vivienda y 5 metros cuadrados de elementos comunes.
De igual manera, la información de metros útiles y metros construidos se detalla en una nota simple, documento muy útil para conocer la titularidad, extensión, naturaleza y limitaciones de una casa que se quiere adquirir. Veámoslo con otro caso real:
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Superficie construida: 81,14 metros cuadrados.
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Superficie útil: 64,14 metros cuadrados.
En definitiva, conocer la diferencia entre metros útiles y construidos es muy conveniente al comprar o vender una vivienda para que ninguna de las dos partes se sienta engañada. Con el fin de evitar situaciones incómodas o malentendidos, el mejor consejo es acudir al catastro o solicitar una nota simple. En ambos casos aparecerá tanto la superficie construida como la útil.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se pierde entre metros construidos y útiles?
Esta es una pregunta bastante habitual para determinar la diferencia entre metros útiles y construidos. De media, la superficie construida suele superar a la superficie útil entre un 10% y un 15%, aunque ello dependerá, lógicamente, de la extensión de los elementos y las zonas comunes.
¿Cómo se calculan los metros útiles de una vivienda?
La superficie útil se calcula restando los metros cuadrados estructurales a la suma de la medición de todas las estancias de la casa. El proceso para hacerlo lo hemos detallado en el apartado «¿Cómo calcular los metros útiles de una vivienda?».
¿Cómo se cuentan los metros cuadrados en una casa de dos pisos?
En algunas casas, la medición de los metros cuadrados por parte de un particular es una tarea complicada. Ello es así porque puede haber estancias con superficies compuestas, espacios curvos o circulares e incluso dos plantas.
En estas situaciones, si se desea una medición precisa es recomendable acceder al catastro, pedir una nota simple al Registro de la Propiedad o contratar los servicios de un tasador inmobiliario profesional.
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