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¿Se puede romper un contrato de arras?

Antes de firmar el documento o incluso después de haberlo hecho, es importante preguntarse si se puede romper un contrato de arras. ¿Qué sucede cuando se ha entregado una señal y una de las partes decide o se ve en la obligación de renunciar a la compraventa de la vivienda? Te lo explicamos todo en esta guía.

El contrato de arras es una pieza clave en la compraventa de una vivienda. Su función principal es sellar el compromiso entre comprador y vendedor mediante la entrega de una cantidad económica (las arras) que sirve como garantía de que ambas partes cumplirán lo pactado. Sin embargo, también establece qué sucede si alguna decide echarse atrás.

El contrato de arras es un documento muy importante en el proceso de compraventa de un inmueble, pues, como explicaremos en el siguiente apartado, sella el compromiso entre el vendedor y el comprador. Sin embargo, antes o incluso después de haberlo firmado es posible que surjan dudas o preocupaciones: ¿se puede romper un contrato de arras? Y, en caso afirmativo, ¿qué consecuencias tiene si una de las partes decide o se ve obligada a poner fin al acuerdo?

¿Qué es un contrato de arras inmobiliario?

Contemplado en el Código Civil, un contrato de arras inmobiliario es un documento privado que ratifica el acuerdo entre un comprador y un vendedor para formalizar la compraventa de una vivienda.

En la firma del contrato de arras de un piso, el comprador entrega una cantidad de dinero (las arras) al vendedor como anticipo y garantía de la futura compraventa.
Y mediante dicho acuerdo, ambas partes se comprometen a llevar adelante la operación de compraventa en un plazo y precio acordados.

En definitiva, al recoger el compromiso de comprador y vendedor, este documento garantiza cierta seguridad jurídica y es habitual que se firme antes de culminar la compraventa de una vivienda. Si deseas conocer más sobre él, te invitamos a consultar nuestra guía sobre el contrato de arras.

Diferencias entre contrato de arras y contrato de reserva

Una vez explicado en qué consiste, y antes de esclarecer si se puede romper un contrato de arras, es preciso aclarar que, si bien tienen una finalidad similar, un contrato de arras y un contrato de reserva son documentos distintos y que, en ocasiones, suelen confundirse. Veamos sus diferencias:

	Contrato de arras	Contrato de reserva
Finalidad	Garantizar el compromiso de compra de una vivienda y la cobertura ante incumplimientos	Reservar un inmueble antes de la firma del contrato de arras o la formalización de la compraventa
Naturaleza jurídica	Acuerdo con efectos jurídicos más firmes	Acuerdo con efecto más informal
Regulación	Regulado por el Código Civil	Carece de regulación específica
Nivel de seguridad jurídica	Mayor	Menor
Consecuencias por incumplimiento	Pérdida o devolución del dinero entregado, resolución o cumplimiento del contrato, indemnización por daños y perjuicios (depende del caso en cuestión)	Según los términos pactados

Si estás pensando en adquirir una vivienda y no lo tienes claro, es aconsejable que sepas cuándo se emplea cada tipo de contrato:

Contrato de reserva. Su finalidad es reservar un inmueble temporalmente y asegurarse así de que el propietario lo retira del mercado y no se lo vende a otro interesado. Al firmarlo, conviene comprobar que las consecuencias por incumplimiento son mínimas para el comprador.
Contrato de arras. En los casos en que exista un acuerdo en firme de compraventa, lo apropiado es sellar el acuerdo con un contrato de arras que precise tanto las condiciones de la operación como las penalizaciones si se incumple lo pactado.

Sin duda, el contrato de arras es un documento que aporta mayor seguridad jurídica a ambas partes y es mucho más claro en lo relativo a las consecuencias por incumplimiento dependiendo del tipo de arras –un asunto del que nos ocupamos de forma más detallada en otro apartado–.

¿Cuándo se puede anular un contrato de arras?

Por lo expuesto, ya que hemos hecho referencia en varias ocasiones al incumplimiento, habrás deducido que se puede romper un contrato de arras. Ahora bien: la posibilidad de anular el acuerdo depende de los tipos de contratos de arras.

En contratos de arras confirmatorias

Las arras confirmatorias tienen carácter de adelanto del precio o garantía firme del cumplimiento del contrato y no contemplan un desistimiento unilateral. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede:

Reclamar la devolución del dinero (si se trata del comprador).
Exigir el cumplimiento forzoso del contrato –es decir, que se formalice la compraventa–.
Solicitar la resolución del contrato y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados.

En contratos de arras penitenciales

Por el contrario, sí se puede rescindir un contrato de arras penitenciales de forma unilateral, sin alegar causa, siempre y cuando en el documento se precise que se trata de un contrato de arras penitenciales. Este concepto de arras y sus consecuencias legales –pérdida o devolución de la cantidad entregada– está recogido en el artículo 1454 del Código Civil.

En contratos de arras penales

Y en este caso también se puede romper un contrato de arras. Sin embargo, a diferencia del anterior, no basta con devolver el dinero entregado o recibido. Asimismo, quien haya resultado perjudicado en un contrato de arras penales puede:

Exigir el cumplimiento del contrato.
Solicitar su resolución.
Demandar la penalización pactada.
Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Consecuencias de romper un contrato de arras

Ahora que ya sabes que se puede romper un contrato de arras, conviene prestar especial atención a las consecuencias que tiene rescindir el contrato tanto para el comprador como para el vendedor.

Penalizaciones para el comprador

En el caso del comprador, puede perder las arras entregadas, incurrir en la obligación de cumplir el acuerdo e indemnizar a la otra parte:

Pérdida de las arras. Si el comprador decide desistir del contrato, perderá la cantidad que entregó en concepto de señal –si se trata de un contrato de arras penitenciales–.
Consecuencias legales y económicas. Pero si se trata de un contrato de arras confirmatorias o penales, no bastará con perder el dinero entregado a la firma del contrato. Además, podría verse obligado a cumplir el contrato e indemnizar al vendedor por daños y perjuicios.

Penalizaciones para el vendedor

Y si quien incumple es el vendedor, le corresponderá devolver el doble del dinero recibido e indemnizar por daños y perjuicios. Del mismo modo, el comprador estaría en su derecho de reclamar el cumplimiento del contrato.

Devolución del doble de las arras. Si no cumple un contrato de arras penitenciales, el vendedor debe devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador.
Indemnización por daños y perjuicios. En los contratos de arras confirmatorias o penales, además del dinero entregado como señal, el comprador también puede reclamar ser indemnizado por daños y perjuicios.
Cumplimiento del contrato. Y en los contratos de arras confirmatorias o penales, el comprador también está en su derecho de acudir a la justicia y solicitar que se cumpla el acuerdo; esto es, que se formalice la compraventa pactada.

Casos especiales: cuándo se puede romper sin penalización

No obstante, es preciso advertir que en ocasiones se puede romper un contrato de arras sin penalización. Por ejemplo, en casos de fuerza mayor, si al comprador le deniegan la hipoteca o si este último detecta vicios ocultos en la vivienda.

Fuerza mayor como causa de rescisión

Contemplada en el Código Civil, la fuerza mayor es definida como aquella que «por no poderse prever o resistir, exime del cumplimiento de alguna obligación». En este caso, cumplir las obligaciones del contrato de arras según lo pactado.

Para quedar exonerado de cumplir un contrato de arras, es indispensable demostrar que la vulneración del mismo obedece a una causa de fuerza mayor.
Ejemplos de fuerza mayor son las pandemias, los desastres naturales o las guerras.

Denegación de hipoteca

Otro motivo por el cual se puede romper un contrato de arras es la denegación de una hipoteca. Ahora bien: al no considerarse una causa de fuerza mayor, es esencial que dicha posibilidad quede reflejada como cláusula en el documento.

Vicios ocultos del inmueble

De igual manera, se puede romper un contrato de arras si el comprador detecta vicios ocultos, entendiéndose como tales:

Los defectos que no se aprecian a simple vista y que pueden hacer que una vivienda sea inhabitable o condicione su uso. Como, por ejemplo, humedades o defectos estructurales.
Y que, de haber sido conocidos con antelación, hubieran supuesto negociar el precio a la baja o no firmar el contrato de arras por parte del comprador.

Si se demuestra la existencia de un vicio oculto y que el vendedor no informó del mismo debidamente, el comprador tiene derecho a romper el contrato de arras sin penalización, exigir la devolución de las arras y, si así lo considera, reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Cómo proceder para romper legalmente un contrato de arras

Dicho esto, ¿cómo se puede romper un contrato de arras de forma legal? Ante una situación así, los expertos recomiendan poner en práctica estos consejos:

Revisar el contrato. En primer lugar, es primordial comprobar qué tipo de contrato de arras se ha firmado y qué cláusulas incluye.
Comunicar por escrito. Seguidamente, hay que comunicar a la otra parte, por burofax u otro medio con acuse de recibo, la intención de dar por finalizado el acuerdo de compraventa.
Acudir a un notario. Por último, puede formalizarse un requerimiento notarial para dar fe de la prueba de la comunicación o para citar a la parte que haya decidido incumplir unilateralmente el contrato y no presentarse a la firma de la escritura de compraventa.

Recursos legales disponibles

Por lo que respecta a los recursos legales disponibles para romper un contrato de arras, lo deseable es llegar a un acuerdo amistoso, aunque, desgraciadamente, no siempre es así en todos los casos.

Vía extrajudicial o judicial. Es preferible que las diferencias se resuelvan bien de forma amistosa, bien mediante una mediación o negociación en la que intervenga un abogado pero no sea necesario acudir a los tribunales. De lo contrario, será un juez quién decida.
Contratación de un abogado. Siempre es conveniente consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de la firma de un contrato de arras. Y también si el mismo no se va a llevar a la práctica para conocer nuestros derechos y las consecuencias derivadas del incumplimiento.

Obviamente, consultar a un abogado conlleva unos gastos, a los que deben sumarse otros relacionados con el procurador, las tasas judiciales, posibles peritajes técnicos, etc.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora sepas cuándo se puede romper un contrato de arras y qué penalizaciones tiene no cumplirlo. Antes de firmar el documento, asesórate bien y presta atención a las cláusulas para resultar lo menos perjudicado posible en el supuesto de que, finalmente, alguna de las partes decida resolver el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puedo recuperar las arras si me deniegan la hipoteca?

Sí, pero solamente si el contrato de arras incluye una cláusula que condicione la compraventa de la vivienda a la concesión de la hipoteca y se acredite la denegación por parte de la entidad financiera.

¿Qué pasa si el vendedor se echa para atrás?

Si son arras penitenciales, debe devolver el doble del dinero recibido como señal. Si son arras confirmatorias o penales, el comprador puede exigir el cumplimiento de la compraventa o la resolución del contrato y ser indemnizado por daños y perjuicios.

¿Cuándo es nulo un contrato de arras?

Cuando existe falta de consentimiento, ilicitud del objeto (por ejemplo, la venta de un bien inexistente), incapacidad de una parte, cláusulas abusivas o contrarias a la ley.

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