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El IVA de la vivienda nueva ¿Cuánto tienes que pagar?

¿Estás interesado en las promociones de obra nueva y quieres estrenar piso? En ese caso, a la hora de calcular tu presupuesto es esencial qué sepas cuánto y cuándo se paga el IVA de obra nueva. Te lo contamos todo en esta guía.

2026-02-04 00:00:00

En la compra de una vivienda de obra nueva, el IVA sustituye al ITP y, por norma general, se aplica un tipo del 10% (incluyendo hasta dos plazas de garaje y anexos), aunque puede reducirse al 4% en VPO de régimen especial o viviendas de promoción pública destinadas a residencia habitual, y en territorios como Canarias, Ceuta y Melilla el IVA se sustituye por el IGIC o el IPSI con tipos propios.

El diseño moderno de los inmuebles, así como la calidad de los materiales empleados, la eficiencia energética, el aprovechamiento de la luz natural y la posibilidad de disfrutar de zonas comunes, entre otras ventajas, animan a muchos compradores a interesarse por las promociones de obra nueva con el deseo de estrenar vivienda. En este sentido, llegado el momento de planificar el presupuesto, es importante tener en cuenta todo lo relativo al IVA en obra nueva.

Por ello, a través de esta guía vamos a explicar en qué consiste este impuesto, cuánto se paga de IVA en obra nueva, cómo se calcula y cuándo hay que liquidarlo.

¿Qué es el IVA de una vivienda de obra nueva?

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo indirecto que grava el consumo de bienes y servicios. En el ámbito inmobiliario se aplica cuando se compra una vivienda de obra nueva; es decir, en los casos en que se adquiere un piso a estrenar bien a una promotora, bien a una inmobiliaria o comercializadora. Por cierto: si no estás familiarizado con ellas, en el blog te explicamos cuál es la diferencia entre una promotora, una constructora y una inmobiliaria.

Así pues, la finalidad del IVA es gravar el valor añadido que se genera en una actividad económica. En la adquisición de una vivienda nueva, sustituye al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el aplicado en la compra de una vivienda de segunda mano.

¿Qué IVA se aplica en la compra de una vivienda de obra nueva?

Ahora bien: respecto al IVA de obra nueva, conviene saber que no siempre se aplica el mismo tipo impositivo. Así, este último varía dependiendo de las características de la vivienda y de las ciudades y comunidades autónomas donde se haya llevado a cabo el proyecto inmobiliario.

Tipo general de IVA en pisos de obra nueva

Con carácter general, el tipo impositivo del IVA en obra nueva es del 10%. Se trata, pues, del gravamen estándar para la mayoría de viviendas nuevas, incluyendo los garajes (máximo, dos plazas) y anexos situados en el edificio o urbanización que se transmitan de forma conjunta.

Tipo reducido de IVA en viviendas de protección oficial o promoción pública

Además, se contempla un tipo reducido del 4% en el IVA de obra nueva que se aplica a los siguientes tipos de vivienda:

Viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial.
Viviendas de promoción pública (VPP).

Para beneficiarse de este tipo impositivo, es indispensable que la vivienda sea destinada a un uso habitual y permanente. De igual manera, para acceder a una VPO o VPP es habitual que se exija cumplir otros requisitos. Entre ellos:

Límite de ingresos. Los compradores no deben superar ciertos niveles de renta.
No ser titular de otro piso. Del mismo modo, no pueden ser propietarios de otra vivienda.
Precio máximo de venta. Y el precio de la vivienda no tiene que exceder los módulos establecidos por la administración pública competente –los módulos son valores de referencia que, habitualmente, se expresan en euros por metro cuadrado de superficie útil–.

Tipos de IVA en viviendas de obra nueva en Ceuta, Melilla y Canarias

Mención aparte merece el IVA de obra nueva que se aplica en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y en el archipiélago canario:

Ceuta y Melilla. En ambas ciudades autónomas, el IVA es sustituido por el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI). Por lo general, el tipo impositivo es del 4%. Y en las adquisiciones de VPO y VPP (con calificación de vivienda de protección oficial), se aplica un tipo reducido del 0,5%.
Islas Canarias. En el archipiélago se reemplaza el IVA por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), cuyo tipo general al comprar una vivienda de obra nueva es del 7%, si bien para algunos colectivos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, etc.) se aplica un gravamen reducido (3%). En cuanto a las VPO de régimen especial y VPP, su tipo impositivo es del 0% y del 3%, respectivamente.

Cómo calcular el IVA de una vivienda de obra nueva

Si llegados a este punto de la guía necesitas calcular el IVA de una vivienda de obra nueva, debes saber que la fórmula matemática es muy sencilla y consiste en multiplicar el precio de la vivienda por el tipo de IVA aplicable.

Imagina que quieres adquirir un piso nuevo que cuesta 320.000 euros. Si el piso se encuentra en la península o en Baleares, y no se trata de una VPO o VPP, tendrás que aplicar un tipo impositivo del 10%.

Precio neto de la vivienda: 320.000 euros.
IVA (10%): 320.000 euros x 0,10 = 32.000 euros.
Total a pagar con IVA: 320.000 + 32.000 = 352.000 euros.

¡Ojo! Pero, además del IVA, al comprar una vivienda de obra nueva hay que contemplar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD):

¿Qué es el AJD? El AJD grava documentos notariales como la escritura pública de compraventa, imprescindible para inscribir la operación en el Registro de la Propiedad.
Tipos impositivos. En función de la ciudad o comunidad autónoma, el tipo impositivo del AJD oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Y se aplica sobre el precio de venta (sin IVA) reflejado en la escritura.
¿Cuándo se paga? Al firmar la escritura en la notaría, hay un plazo de 30 días hábiles para pagar el AJD. Normalmente, esta gestión, junto a otros trámites administrativos asociados a la compraventa, es realizado por una gestoría.

Sobre este impuesto, es conveniente diferenciar el AJD de la compraventa del piso y el AJD del préstamo hipotecario en el supuesto de solicitarse:

AJD de la escritura de compraventa. Debe asumirlo el comprador.
AJD asociado a la escritura de la hipoteca. Le corresponde pagarlo a la entidad financiera que ha concedido el préstamo. Así lo establece tanto el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, como la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (nueva Ley Hipotecaria).

¿Cuándo se paga el IVA de una vivienda de obra nueva?

Por lo que respecta a cuándo se paga el IVA de obra nueva, el impuesto puede pagarse en diferentes momentos hasta la firma de la escritura pública de compraventa ante el notario. Veamos…

Reserva y acuerdo. Si se entrega una cantidad de dinero en concepto de reserva para retirar la vivienda nueva del mercado y/o al firmar un contrato de arras, a esos pagos hay que sumar el IVA.
Pagos a cuenta. Si la promoción de viviendas se encuentra en fase de construcción y se realizan pagos durante la misma, cada uno de ellos llevará incluido el porcentaje de IVA que corresponda.
Firma de la escritura. Si se han adelantado pagos, el IVA restante se paga al firmar la escritura pública de compraventa en la notaría.

A propósito, en el blog explicamos qué es y cómo se paga la entrada de un piso, qué porcentaje del valor de una vivienda representa y cuál es la forma habitual de realizar los pagos.

¿Qué se considera vivienda de obra nueva a efectos del IVA?

Para finalizar, es oportuno aclarar qué se entiende por vivienda de obra nueva a efectos del IVA, pues, fiscalmente, dicho concepto incluye varios supuestos:

Vivienda entregada por un promotor o una inmobiliaria. El piso no debe haber sido utilizado de manera continuada, por un periodo igual o superior a dos años, por personas distintas de los futuros adquirientes.
Alquiler con opción a compra. Si la vivienda ha sido alquilada por el promotor, y el inquilino decide ejercer su derecho a compra, sigue considerándose obra nueva y se tiene que pagar el IVA, aunque el arrendatario haya residido en ella previamente.
Viviendas rehabilitadas. Se equiparan a las de obra nueva cuando el vendedor ha realizado una rehabilitación cuyo coste total supera el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación (descontando el valor del suelo).

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro todo lo referente al IVA de obra nueva, desde los tipos impositivos que se aplican hasta cuándo y cómo se paga. A propósito: ¿estás pensando en estrenar piso? Si es así, te animamos a conocer nuestras promociones de obra nueva en las mejores ubicaciones de España y Portugal.

Preguntas frecuentes

¿El IVA de los anexos (garaje, trastero) es el mismo?

Sí, siempre y cuando se incluyan en la misma escritura de la vivienda y se encuentren en el mismo edificio. En el caso de los garajes, el tipo impositivo se aplica a un máximo de dos plazas. Superado ese límite, rige el tipo general del IVA.

¿Qué otros impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?

Además del IVA hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de la ciudad o comunidad autónoma. El AJD asociado a las hipotecas lo asume la entidad financiera que ha concedido el préstamo.

¿Puedo deducirme el IVA de la compra de mi vivienda?

Por lo general, un particular no puede deducirse el IVA de la compra de su vivienda. Solamente es posible deducirlo si el inmueble es adquirido por un profesional o empresario y lo destina exclusivamente a una actividad económica (por ejemplo, una oficina o un despacho).

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