Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva

Lo primero que debemos tener claro es que, a efectos tributarios, no es lo mismo adquirir una vivienda de segunda mano que una de obra nueva. En este sentido, tenemos que precisar lo siguiente:

• En una vivienda nueva, se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, desde noviembre de 2018 rige un decreto ley que obliga a los bancos a asumir el pago de este impuesto correspondiente a la la firma del préstamo; es decir, de la hipoteca. Eso sí, la parte que recae sobre la escritura de la vivienda la paga el propietario.
• Si se trata de una vivienda usada, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Pero nosotros, tal y como te hemos adelantado en el título de este artículo, vamos a centrarnos en las viviendas de obra nueva. Por lo tanto, hablaremos de estos tributos, de los cambios que trajo consigo una sentencia del Tribunal Supremo con respecto al IAJD  y los pasos que hemos de dar para su abono.

El IVA

La cantidad que se desembolsa por este concepto asciende al 10 % del valor de compraventa de la vivienda. Además, el pago deberá llevarse a cabo en el mismo momento de la compra del inmueble. No obstante, si la vivienda tiene carácter social puede rebajarse hasta el 4%, pero varía en función de la CCAA.

Será competencia de la promotora ocuparse del ingreso de este montante a Hacienda. Una vez que lo abonemos, no tendremos que preocuparnos más de este impuesto. 

Por supuesto, no podemos olvidar el caso particular de las Islas Canarias, ya que en el archipiélago el IVA no existe, pero sí el llamado Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5 % sobre el precio de compraventa. 

Otros gastos

Aunque no se pueden considerar tributos, sí que son pagos que conviene tener muy presentes a la hora de comprar una vivienda de obra nueva. Por lo tanto, tenemos que estar preparados para afrontar el abono de los siguientes conceptos:

• Gastos de registro derivados de la inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. 
• Gastos de notaría que son iguales para todos los notarios.
• Gastos de gestoría, ya que se suele encomendar a un gestor profesional la realización de los trámites administrativos.

El impuesto de actos jurídicos documentados

Se trata de un impuesto sobre la escritura notarial que se paga cada vez que se firma una hipoteca. Conviene saber que estamos ante un tributo de naturaleza indirecta de las Comunidades Autónomas, que se compone de una parte fija y de una cuota variable cuyo mayor o menor valor dependerá de la autonomía. Por lo tanto, podemos encontrarnos con un escenario bastante dispar como vemos a continuación: 

• Andalucía: 1,2 %
• Aragón: 1,5 %
• Asturias: 1,2 %
• Baleares: 1,5 %
• Canarias: 0,4 %
• Cantabria: 1,5 %
• Castilla y León: 1,5 %
• Castilla-La Mancha: 1,5 %
• Cataluña: 1,5 %
• Comunidad Valenciana: 1,5 %
• Extremadura:1,5 %
• Galicia: 1,5 %
• Madrid: 0,75 %
• Murcia: 1,5 %
• Navarra: 0,5 %
• País Vasco: 0,5 %
• La Rioja: 1 %
• Ceuta: 0,5 %
• Melilla: 0,5 %

Asimismo, en varias regiones se aplican bonificaciones sobre el IAJD o el ITP en el caso de que el comprador pertenezca a un rango de edad (generalmente menores de 35 años), se trate de una familia numerosa o sufra algún tipo de discapacidad. Por lo tanto, es recomendable que nos informemos adecuadamente para saber si contamos con alguna deducción que pueda aminorar la cuantía. 

Por otro lado, como mencionamos al inicio, el Tribunal Supremo estableció hace unos años que son las entidades bancarias las que deben hacerse cargo del pago de la parte que corresponde a la firma del préstamo. Tanto es así que aquellas personas que compraron una vivienda de obra nueva con hipoteca y tuvieron que pagar de su bolsillo este concepto, podrán reclamar su devolución. Estamos, además, ante un derecho que no prescribe y que podremos ejercer cuando queramos.  Para ello deberemos seguir los siguientes pasos:

• Reunir la documentación precisa.
• Redactar un documento de reclamación dirigido a la entidad bancaria con la que suscribimos la hipoteca.
• Aguardar una respuesta.
• Si esta es negativa, podremos entonces acudir a la vía judicial.

No obstante, algunos expertos aseguraron en su día que tal noticia podría no ser tan buena si finalmente las entidades bancarias se volvían más rigurosas a la hora de conceder sus préstamos o subían los tipos de interés aplicables.