¿Qué es la ley de propiedad horizontal?

Diferencia entre elementos privativos y comunes

Al explicar qué es la Ley de Propiedad Horizontal, una de las cuestiones en las que se debe hacer especial hincapié es la diferencia entre los elementos privativos y comunes, a los que se hace referencia en el artículo 3 de la LPH:

• Elementos privativos. Son el conjunto de espacios delimitados de manera privativa en un edificio cuyo aprovechamiento corresponde de forma exclusiva a un único propietario. Incluyen todos los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidos dentro de sus límites que sirvan exclusivamente al titular de dicho espacio.
• Elementos comunes. Son las partes indivisibles de un edificio o una urbanización que pertenecen en copropiedad a todos los titulares de los elementos privativos.

En resumen, los elementos privativos son los pisos, locales, garajes o trasteros que se utilizan de forma exclusiva por sus propietarios, mientras que la fachada, el tejado, el portal, el ascensor o las instalaciones de suministros básicos representan los ejemplos más habituales de elementos comunes.

Por cierto: cada propietario tiene asignada una cuota de participación proporcional sobre los elementos comunes que sirve para:

• Determinar su participación en las cargas (pago de gastos) y los beneficios.
• Definir su influencia en la toma de decisiones.
   

Órganos de gobierno que establece la LPH

En cuanto a los órganos de gobierno que establece la Ley de Propiedad Horizontal, están incluidos en el artículo 13 de la norma y son los siguientes:

• Junta de propietarios. Integrada por todos los propietarios, tiene como finalidad nombrar al presidente y demás cargos, así como aprobar los estatutos de la comunidad, los presupuestos y las cuentas, acordar la ejecución de obras de reparación o mejora, etc. Las juntas o reuniones de vecinos pueden ser ordinarias o extraordinarias.
• Presidente. Elegido entre los propietarios por sorteo, turno rotatorio o votación, actúa en representación de la comunidad ante terceros y administraciones. Y, entre otras funciones, es el encargado de convocar y presidir las juntas, firmar los acuerdos y velar por el cumplimiento de las decisiones adoptadas. En algunas comunidades también existe la figura del vicepresidente.
• Secretario. Este cargo puede ser desempeñado por el presidente o el administrador y se ocupa de levantar las actas de las reuniones, custodiar toda la documentación de la comunidad y certificar los acuerdos.
• Administrador. Se encarga de velar por el buen régimen del inmueble, sus instalaciones o servicios, preparar los planes de gastos, proponer la ejecución de obras o reformas y atender el adecuado mantenimiento del edificio.

En lo referente al administrador, es preciso comentar que su cometido pueden desempeñarlo un propietario o un administrador de fincas colegiado, persona legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
 

Derechos fundamentales de los propietarios según la LPH

Otro aspecto esencial al abordar qué es la Ley de Propiedad Horizontal son los derechos fundamentales de los propietarios que conforman una comunidad de vecinos. A saber:

• Derecho a usar y disfrutar la propiedad y las zonas comunes. Según la LPH, cada propietario tiene derecho a usar su piso, local, trastero, etc., y las zonas comunes, siempre respetando los estatutos y los acuerdos legales adoptados por la comunidad de vecinos, sin perjudicar a otros propietarios ni alterar la seguridad, estructura o aspecto de los elementos comunes.
• Derecho a participar en decisiones y votaciones. De igual manera, un propietario tiene derecho a participar en juntas, exponer sus opiniones, proponer iniciativas y votar los acuerdos.
• Derecho a impugnar acuerdos. Y también puede impugnar un acuerdo ante la justicia si vulnera la LPH o los estatutos de la comunidad, se ha adoptado irregularmente o resulta gravemente lesivo para sus intereses particulares o el conjunto de los propietarios.
   

Obligaciones principales que impone la LPH

Pero recordemos que, además de los derechos, la Ley de Propiedad Horizontal alude a las obligaciones de los propietarios de una comunidad, desde el pago de las cuotas relativas a los gastos comunes hasta el respeto a los derechos ajenos y las normas de convivencia:

• Pago de gastos comunes y extraordinarios. Con arreglo a su cuota de participación, todos los propietarios han de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes, destinados al mantenimiento y conservación de la comunidad, la contratación de servicios, la suscripción de una póliza de seguro, etc., y los gastos extraordinarios que se aprueben en una junta.
• Conservación y mantenimiento del inmueble. Del mismo modo, tienen que velar por el buen estado de los elementos comunes y facilitar el acceso a un elemento privativo cuando se realicen obras o reformas en beneficio de la comunidad.
• Respetar derechos ajenos y normas de convivencia. Igualmente, deben cumplir las normas de convivencia y no perjudicar a terceros a través de actividades que sean molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.

Tipos de acuerdos y mayorías necesarias en la LPH

Ya que hemos hecho alusión a los acuerdos de las comunidades de propietarios en varios apartados, cuando se explica qué es la Ley de Propiedad Horizontal es indispensable aclarar qué asuntos no precisan una votación por parte de los vecinos. Y en aquellos en los que sí es necesario votar, qué diferencias hay entre una mayoría simple y una cualificada.
 

Acuerdos que no necesitan votación

Por lo general, el mantenimiento básico para el normal funcionamiento de la comunidad y las obras urgentes por seguridad u otros motivos no suelen requerir un acuerdo previo, aunque, conforme al artículo 10 de la LPH, posteriormente han de ser comunicadas a la junta para su ratificación. Y tampoco precisan votación las actuaciones obligatorias por disposición legal, como las relativas a la accesibilidad o la eficiencia energética.
 

Mayorías simples vs. cualificadas

Ahora bien, en los asuntos en que sí es necesario votar entramos en un terreno más delicado: ¿qué mayoría se requiere para aprobarlos: simple o cualificada? Para responder a la pregunta, lo mejor es que consultemos el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:

• Mayoría simple. Para alcanzar una mayoría simple se necesita el voto de la mayoría de los propietarios presentes o representados que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes a la junta. La mayoría simple suele aplicarse a acuerdos ordinarios: aprobación de cuentas, nombramiento de cargos, normas de régimen interior…
• Mayoría cualificada (1/3). Necesaria para aprobar la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones o energías renovables, se alcanza con un tercio de propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.
• Mayoría cualificada (3/5). Se exige para acuerdos importantes como, por ejemplo, la limitación o prohibición de pisos de alquiler turístico, el establecimiento o la supresión de servicios comunes de interés general o la realización de obras o mejoras no obligatorias. Y se logra con la votación de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación.

En determinados supuestos especiales puede exigirse unanimidad en la votación para asuntos relevantes; como, por ejemplo, la modificación de las reglas incluidas en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de vecinos.
 

Cuándo se puede negar el pago de una derrama

A propósito: en las juntas vecinales, uno de los asuntos que suelen tratarse son las derramas, cuyo pago es obligatorio para todos los propietarios. Sobre dicha cuestión, un vecino solamente puede negarse a pagar una derrama, previa impugnación, si el acuerdo:

• Ha sido adoptado de forma ilegal.
• Tiene como fin obras no esenciales y la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (derrama abusiva).
• Se refiere a instalaciones de servicios de telecomunicaciones, aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos y el propietario no ha votado a favor por no desear beneficiarse de la mejora.
• Vulnera los derechos de los propietarios.

Además, si se ha adquirido un piso y la derrama fue aprobada con anterioridad a la compra, la obligación de pago corresponde al propietario anterior, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.
 

Novedades y reformas recientes de la LPH

Y en esta guía dedicada a explicar qué es la Ley de Propiedad Horizontal, no podíamos olvidarnos de las últimas novedades y reformas de la norma. Entre ellas:

• Aprobación, limitación y prohibición de pisos de alquiler turístico. Desde el 3 de abril de 2025 se exige la aprobación expresa de la comunidad para autorizar, limitar o prohibir los pisos de alquiler turístico. El acuerdo requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Y la misma mayoría puede acordar establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en gastos comunes hasta un 20% para esas viviendas.
• Obligatoriedad de fondos de reserva y seguros. Todas las comunidades deben disponer de un fondo de reserva, con una cuantía no inferior al 10% del último presupuesto ordinario, para obras de conservación, reparación y rehabilitación. Y con cargo al fondo de reserva puede suscribir un contrato de seguro que cubra los daños de la comunidad o un contrato de mantenimiento.
• Accesibilidad y eficiencia energética. Y la LPH contempla que se aprueben con mayor facilidad las obras de accesibilidad –como ascensores y rampas–, la instalación de infraestructuras de ahorro energético y la posibilidad de solicitar ayudas o financiación pública para su ejecución.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es la Ley de Propiedad Horizontal, una norma que ha ido adaptándose a los tiempos desde 1960 y cuyo objetivo es regular la organización, el funcionamiento y las relaciones de convivencia en las comunidades de vecinos constituidas en régimen de propiedad horizontal.
 

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