¿Qué es una derrama y cómo se paga?

¿Qué es una derrama de una comunidad de vecinos?

Si alguna vez te has preguntado qué es una derrama en una comunidad de vecinos, una buena idea para saber de qué se trata es recurrir al diccionario. En él encontrarás dos definiciones del término derrama:

• Repartimiento de un gasto eventual y, más señaladamente, de una contribución.
• Contribución temporal o extraordinaria.

Y, ciertamente, ambas pueden aplicarse al ámbito de las comunidades de propietarios. Hablar de una derrama es hacerlo de una cuota extraordinaria que los vecinos deben pagar de cara a recaudar dinero para afrontar un desembolso que no estaba contemplado en los gastos ordinarios de la comunidad.

Por lo tanto, una derrama es un gasto extraordinario que complementa a las cuotas ordinarias durante el tiempo que establezcan los propietarios. Y, generalmente, su objetivo es cubrir el pago de actuaciones importantes en la comunidad de vecinos. Entre ellas:

• Reparaciones estructurales del inmueble.
• Proyectos de mantenimiento del edificio.
• Soluciones de humedades y plagas.
• Mejoras en áreas comunes: reemplazo del ascensor, renovación de la instalación eléctrica, sustitución de las tuberías, modernización de las zonas de ocio, instalación de cámaras de seguridad, etc.
• Adaptaciones a la normativa o para superar la inspección técnica de edificios (ITE).

De igual manera, puede darse el caso de plantear la aprobación de una derrama para que la comunidad afronte un gasto extraordinario relacionado con la justicia. Como, por ejemplo, la reclamación de un impago o una demanda por perjuicios.

¿Cómo se aprueba la derrama de una comunidad?

Ahora que ya tienes más claro qué es una derrama, es conveniente explicar cómo se aprueba. Un asunto que queda detallado en la Ley de Propiedad Horizontal.

• Según la citada norma, lo primero que se debe hacer para aprobar una derrama de la comunidad es convocar una junta extraordinaria de vecinos. Por consiguiente, no se puede aprobar una derrama sin junta.
• Igualmente, en la junta de vecinos se ha de especificar por qué se solicita aprobar una derrama.
• Y en la misma reunión hay que precisar el gasto total de la actuación a llevar a cabo, qué cuota extraordinaria le corresponderá a cada vecino y en cuántos plazos se pagará la derrama.

¿Qué mayoría de votos se necesita para aprobar una derrama?

Una vez convocada la junta extraordinaria, los vecinos han de mostrar su parecer sobre el asunto en cuestión a través de una votación:

• Si lo que se pretende es aprobar una derrama para una instalación o mejora no necesaria para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, se requiere contar con el voto a favor de las tres quintas partes (3/5) de los asistentes a la junta extraordinaria que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
• Y si la votación tiene como finalidad realizar bien instalaciones o adaptaciones de infraestructuras comunes de telecomunicaciones, bien instalaciones de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o de nuevos suministros energéticos colectivos, bastará el voto afirmativo de un tercio (1/3) de los propietarios que asistan a la junta que, a su vez, representen una tercera parte de las cuotas de participación.

En resumen, lo que nos dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las derramas es que la cantidad de votos necesarios para aprobarlas dependerá del tipo de gasto extraordinario que implique.

¿Quién debe pagar las derramas de la comunidad?

Una vez que sabes qué es una derrama y cómo se aprueba en una comunidad de vecinos, es probable que te preocupe todo lo referente a los pagos extraordinarios. En este sentido, conviene explicar que las derramas deben ser pagadas por los propietarios de viviendas y locales.

Por lo tanto, los inquilinos no tienen que asumir esta clase de gastos. Y aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que arrendatarios y arrendadores puedan pactar «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», lo habitual es que una derrama sea pagada por un propietario.

Pero, ¿Todos los propietarios están obligados a satisfacer los gastos extraordinarios? ¿Qué sucede si no tengo dinero para pagar una derrama? Y si no estoy conforme con lo aprobado en la junta extraordinaria de vecinos, ¿Puedo negarme a pagar?

¿Es obligatorio pagar la derrama de la comunidad de propietarios?

En cuanto a si es obligatorio pagar la derrama, la respuesta es «sí». Se haya votado a favor o en contra, todos los propietarios están obligados a pagar una derrama si la misma es aprobada en junta extraordinaria. Así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal:

• Una vez cerrada el acta de la junta extraordinaria de vecinos, los acuerdos tomados en ella serán ejecutivos.
• Es decir, tendrán que ser cumplidos por todos los propietarios salvo que la Ley prevea lo contrario.

Concretamente, es obligatorio pagar una derrama aprobada en una junta extraordinaria de vecinos cuando la misma tiene como finalidad:

• Realizar actuaciones en el inmueble que mejoren la habitabilidad y la seguridad.
• Eliminar barreras arquitectónicas, siempre que el gasto sea inferior al equivalente a 12 cuotas mensuales ordinarias.
• Llevar a cabo mejoras o innovaciones de los lugares comunes, no relacionadas con la seguridad, cuyo importe para cada propietario no supere el equivalente a tres meses de gastos comunes ordinarios.

¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

Ahora bien, hay situaciones excepcionales en las que un propietario puede negarse a pagar una derrama:

• Consideración de derrama abusiva. Si las actuaciones en el inmueble no son prioritarias y no están relacionadas con su adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, has votado en contra y la derrama supera el importe de tres cuotas mensuales ordinarias, puedes oponerte a pagarla por entender que estos gastos extraordinarios son derramas abusivas. Si luego cambias de opinión y quieres acceder a los servicios y mejoras implementados, tendrás que abonar la derrama.
• Si las actuaciones tienen que ver con la instalación de servicios de telecomunicaciones, aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, sucederá como en el caso anterior.
• Impugnaciones, irregularidades o desacuerdos. Si se impugna una derrama por no haber sido aprobada por mayoría, es contraria a la ley o los estatutos de la comunidad, la cuota no coincide con el coeficiente de participación o las actuaciones generan resultados lesivos para los intereses de los propietarios o sólo benefician a uno o pocos vecinos, estás en tu derecho de negarte a pagarla.
• Adquisición de vivienda. Si has adquirido un piso y la derrama se aprobó con anterioridad a la compra, puedes negarte a pagarla. Ese gasto extraordinario le corresponde al anterior propietario a tenor de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.

Consecuencias de no pagar una derrama

Llegados a este punto es lógico que te preguntes: «¿Qué pasa si no pago la comunidad? ¿Cuáles son las consecuencias de no pagar una derrama?». Pues bien: incumplir la obligación de afrontar los gastos extraordinarios de una comunidad de vecinos tiene estas repercusiones:

• Los propietarios que no pagan una derrama pueden ser considerados morosos.
• En ese caso, pierden el derecho de voto en las juntas.
• Y se arriesgan a que la comunidad ponga en marcha un procedimiento monitorio contra ellos para que satisfagan sus deudas.
• Esto último podría acarrear medidas como el embargo de bienes.

¿Cómo se establece cuánto debe pagar cada propietario?

A estas alturas del post ya sabes qué es una derrama, cómo se aprueba y quiénes están obligados a pagarla. Pero, ¿Cómo se pagan las derramas de una comunidad? ¿Todos los propietarios tienen que pagar la misma cuota? En lo relativo a cómo se calcula una derrama en una comunidad:

• La Ley de Propiedad Horizontal no determina límites mínimos o máximos para la derrama.
• Para calcular el gasto hay que basarse en el coeficiente de propiedad reflejado en las escrituras de cada vivienda o local.
• El pago de derramas por coeficiente significa que el importe de la derrama está en sintonía con la cuota de participación que cada propiedad tiene asignada en relación a los elementos y servicios comunes.

En muchos casos, las derramas se pagan mediante recibos extraordinarios. Pero también puede acordarse subir la cuota de la comunidad de propietarios para ahorrar y conseguir el dinero que permita realizar la actuación deseada.

Dicho esto, quizás te surjan las siguientes dudas: «¿Puedo pagar una derrama a plazos?» «¿Las derramas de la comunidad desgravan?». Al respecto, debes saber que sí es posible pagar una derrama a plazos. Y que en algunos casos estos gastos extraordinarios son deducibles. Para ampliar esta información, te aconsejamos contactar con un asesor fiscal.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender qué es una derrama. Ciertamente, afrontar gastos extraordinarios no es del agrado de todos los vecinos. Pero en ocasiones son necesarios para realizar actuaciones de importancia en beneficio de la comunidad. Eso sí: en algunas excepciones puedes hacer valer tus derechos y negarte a pagar cuotas extraordinarias