¿Qué es el valor de referencia catastral y para qué sirve?

¿Qué es el valor de referencia catastral?

Hablar del valor de referencia catastral es hacerlo de un valor determinado por la Dirección General del Catastro. Y es el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. Según este último:

• El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.
• El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para que ello sea así, se aplica un factor de minoración en su determinación.

Llegados a este punto, puesto que a veces ambos términos se confunden, es importante conocer la diferencia entre valor catastral y valor de referencia. En este sentido, el Catastro observa lo siguiente:

• Valor catastral. El valor catastral se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Además, es un indicador para calcular el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) –conocido popularmente como plusvalía– o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Valor de referencia catastral. Se determina año a año, de forma simultánea, en todos los municipios. Y sirve para determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Al contrario que el valor catastral, no está protegido y se publica de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

Si deseas ampliar la información sobre ambos conceptos, en nuestro blog encontrarás un amplio artículo dedicado a la diferencia entre valor catastral y valor de referencia.

¿Qué es la referencia catastral?

Ahora que ya sabes qué es el valor de referencia catastral, vamos a explicar qué es la referencia catastral. Se trata de un identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Explicado de una forma coloquial, es el DNI de una vivienda:

• La referencia catastral consiste en un código alfanumérico asignado por el Catastro.
• Y cada inmueble tiene una única referencia catastral que posibilita situarlo de forma precisa en la cartografía catastral.

La referencia catastral está compuesta por 20 caracteres. Y podemos encontrarnos con distinta formas de interpretarla. Pero lo mejor es que lo veamos con estos ejemplos del Catastro.

Ejemplo 1: 9872023 VH5797S 0001 WX

• 9872023. Los siete primeros caracteres determinan la finca o parcela.
• VH5797S. Estos siete caracteres indican la hoja de plano donde se ubica.
• 0001. A continuación, estos cuatro caracteres identifican el inmueble dentro de la finca.
• WX. Por último, estos dos caracteres permiten conocer si los 18 anteriores son correctos, impidiendo o detectando errores de grabación.

Ejemplo 2: 13 077 A 018 00039 0000 FP

• 13. En cuanto a este caso, los primeros caracteres identifican la provincia.
• 077. Por su parte, estos tres caracteres facilitan localizar el municipio.
• A. Esta letra corresponde al sector que señala el agregado o zona de concentración parcelaria (en su caso).
• 018. Por lo que respecta a estos tres caracteres, definen el polígono de un término municipal.
• 00039. Estos cinco caracteres ubican a una parcela dentro del polígono correspondiente.
• 0000. Seguidamente, estos cuatro caracteres posibilitan detectar o identificar los inmuebles existentes dentro de la parcela.
• FP. Finalmente, estos dos caracteres cumplen el mismo cometido que en el ejemplo anterior: conocer si los 18 caracteres previos son correctos, impidiendo o detectando errores de grabación.

¿Para qué sirve la referencia catastral?

Por lo expuesto en el apartado anterior, podemos concluir que la referencia catastral permite localizar bienes inmuebles en la cartografía catastral. Es decir, gracias a ella se sabe con exactitud de qué bien se trata en negocios jurídicos como compraventas, herencias o donaciones, no confundiéndose unos bienes con otros.

La referencia catastral tiene que constar en el Registro de la Propiedad. Y, según el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, también obligatoriamente en una serie de documentos relativos a bienes inmuebles. Entre ellos:

• Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles o de cesión por cualquier título del uso del inmueble.
• Contratos de suministro de energía eléctrica.
• Documentos en los que se ponga de manifiesto cualquier alteración de orden físico, jurídico o económico de los bienes inmuebles (declaraciones tributarias, proyectos técnicos, certificaciones de finalización de obras, etc.).
• Documentos privados que tengan por objeto bienes inmuebles.

Al facilitar la referencia catastral de un inmueble ante terceros se agilizan las transacciones inmobiliarias. Y se brinda seguridad jurídica a quienes realizan contratos relacionados con bienes inmuebles.

¿Para qué sirve el valor de referencia catastral?

Pero una cosa es la referencia catastral y otra el valor de referencia catastral. Por eso, es lógico que te preguntes: «¿Para qué sirve el valor de referencia catastral?». Pues bien:

• Como ya se ha comentado anteriormente, el valor de referencia de cada inmueble, además de su función descriptiva, sirve para determinar la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
• El valor de referencia no puede superar el valor de mercado.
• No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
• Así, el valor de referencia catastral del inmueble será la base mínima de tributación en esos impuestos.
• Y desde el 1 de enero de 2022 –ver apartado sobre qué ha cambiado con el nuevo valor de referencia catastral–, cuando el valor de referencia sea la base imponible del tributo que grave la adquisición de un inmueble, también se tomará en cuenta para determinar el Impuesto sobre el Patrimonio al que esté sujeto.

A propósito: ya que hemos hecho referencia al Catastro y el Registro en el anterior apartado, te explicamos cuáles son las diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad para que puedas familiarizarte con los objetivos y funciones de cada uno.

¿Cómo consultar el valor de referencia catastral de un inmueble?

Respecto a cómo saber el valor de referencia catastral de un inmueble, es importante señalar que, desde el 1 de enero de 2022, todos los valores de referencia están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro.

A través de ella es posible consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Y también obtener un certificado catastral de motivación del valor de referencia, de tal manera que se disponga de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.

Ahora que ya sabes dónde puedes ver el valor de referencia catastral, toma nota de qué necesitas para consultarlo y cómo puedes realizar la gestión:

• Sede Electrónica del Catastro. Para acceder al Catastro y consultar el valor de referencia tienes que acceder al apartado de Valor de Referencia e identificarte mediante el Documento Nacional de Identidad (DNI), con certificado digital, o a través de Cl@ve.
• Otras opciones. Del mismo modo, el valor de referencia catastral es facilitado en la Línea Directa del Catastro (números de teléfono 91 387 45 50 y 902 37 36 35). Y también en las gerencias del Catastro previa petición de cita en esos teléfonos.

¿Qué ha cambiado con el nuevo valor de referencia catastral?

Como se ha comentado, el valor de referencia catastral puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022. A partir de esa fecha, los cambios en los cálculos del valor de referencia, como ya hemos visto en otro apartado, han supuesto un nuevo escenario en materia de impuestos:

• Si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada por una propiedad son superiores al valor de referencia, este último será la base mínima de tributación para los impuestos AJD, ITP e ISD. ¡Conviene saberlo!
• Asimismo, el valor de referencia puede tomarse en cuenta para establecer la base mínima del Impuesto sobre el Patrimonio.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es el valor catastral, la referencia catastral y el valor de referencia catastral. Son términos muy utilizados en el argot inmobiliario, si bien cada uno de ellos tiene una finalidad distinta.

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