¿Qué es el IRAV o índice de referencia del alquiler?
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El IRAV es un nuevo índice oficial creado por el INE para limitar subidas abusivas del alquiler y proteger a los inquilinos en los contratos firmados tras la Ley de Vivienda de 2023.
¿Qué es el IRAV y por qué se ha creado?
En cuanto a qué es el IRAV, se trata de un indicador oficial, creado y gestionado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que tiene como fin regular la actualización anual de las rentas del alquiler en España.
Por qué nace el Índice de referencia del alquiler?
La creación del IRAV tiene su razón de ser en el significativo aumento de las rentas del alquiler en los últimos años; de manera especial, en zonas urbanas y con alta demanda. Unos incrementos que han generado:
- Preocupación por la dificultad que tienen muchos ciudadanos para acceder a una vivienda.
- Y también la necesidad de proteger a los inquilinos de subidas excesivas en el alquiler.
Por ello, el IRAV nace como una medida para contener el aumento de las rentas de arrendamiento a través de un mecanismo de actualización que refleje de manera más precisa la evolución económica y, como se ha comentado, evite incrementos desmesurados.
¿Desde cuándo se aplica el IRAV y a qué contratos afecta?
Antes de centrarnos en la aplicación del índice de referencia del alquiler en 2025, conviene explicar que mediante la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 se estableció una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de alquiler. Y, para ello, se modificaron varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entre ellos, cabe destacar la siguiente disposición adicional:
- El INE definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Dicho índice se fijará como límite de referencia, a los efectos del artículo 18 (Actualización de la renta) de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Contratos nuevos y vigentes
Dicho esto, si eres un arrendador y quieres actualizar el precio del alquiler o eres un inquilino y no tienes muy claro qué referencia debe tenerse en cuenta a la hora de revisar tu contrato, vamos a explicártelo a continuación. ¡Toma nota!
- Desde el 1 de enero de 2025, el IRAV es la referencia para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Para estos contratos, la actualización anual de la renta debe basarse en dicho índice.
- En el caso de los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta puede seguir realizándose según lo pactado entre las partes, ya sea mediante el Índice de Precios de Consumo (IPC) general o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). No obstante, aunque se aplicara el IPC como índice de referencia, en 2023 y 2024 existieron límites legales que restringieron el incremento máximo de la renta al 2% y al 3%, respectivamente. Esos topes excepcionales han dejado de aplicarse en 2025.
¿Se aplica en toda España?
Por lo que respecta al ámbito de aplicación, el IRAV se considera en todo el territorio español para actualizar la subida del alquiler en los contratos que, como se ha indicado en el apartado anterior, se firmaron después de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda.
Al respecto, conviene no confundir el IRAV con el Índice de Precios de Referencia para fijar el precio del alquiler en los nuevos contratos de arrendamiento en áreas declaradas como zonas tensionadas por las comunidades autónomas:
- Se trata de zonas donde el mercado del alquiler presenta desequilibrios significativos entre la oferta y la demanda.
- Y en las que los precios de los arrendamientos han experimentado subidas notables.
Por el momento, sólo dos comunidades autónomas (Cataluña y País Vasco) han declarado oficialmente zonas de mercado residencial tensionado en nuestro país.
Cómo se calcula el IRAV
Si deseas saber cómo se calcula el índice de referencia del alquiler en 2025, el IRAV es el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, el IPC subyacente y la media ajustada elaborada según la siguiente fórmula:
TVAMAmt = min (𝛽 + a x (TVIPCmt – 𝛽), 𝛽 + a x (TVIPCSmt – 𝛽)
Si, expresados así, no tienes claro qué significan esos componentes para calcular el IRAV, el INE se encarga de sacarte de dudas. Veamos…
- TVAMAmt. Tasa de variación anual media ajustada en el mes m del año t.
- TVIPCmt. Tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
- TVIPCSmt. Tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
- a. Parámetro que toma el valor 0.5 en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
- 𝛽. Parámetro que toma como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo.
Ejemplo práctico de cálculo IRAV
Visto así, calcular el índice de referencia del alquiler en 2025 puede parecer complicado. Afortunadamente, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha habilitado una calculadora del precio del alquiler que permite:
- Seleccionar el tipo de contrato según la fecha de la firma (antes o después del 26 de mayo de 2023).
- Introducir el precio de la renta que se paga.
- Calcular la subida máxima en función del índice (IPC o IRAV).
A modo de ejemplo, en el mes de mayo de 2025 hemos seleccionado un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023 en el que se paga una renta mensual de 800 euros. Y, aplicándose el IRAV de abril de 2025 (2,09%), el resultado es que el nuevo precio del alquiler no puede ser superior a 816,72 euros.
¿Estás a punto de renovar un contrato de arrendamiento y no sabes cuál es el índice de referencia del alquiler en 2025? En ese caso, te aconsejamos utilizar la herramienta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. De este modo, podrás calcular la subida máxima tanto con IRAV como con IPC.
Diferencias entre el IRAV y el IPC
Así pues, dependiendo de cuando se firmó el contrato, el índice de referencia del alquiler en 2025 puede ser el IPC o el IRAV.
- El IPC es un indicador que refleja la variación de los precios de una cesta de bienes y servicios de consumo. Y puede experimentar fluctuaciones significativas debido a factores económicos diversos.
- En cambio, el IRAV es un índice específico para la actualización de las rentas de alquiler. Su propósito es ser una referencia más estable y menos susceptible a variaciones abruptas.
Comparativa de la evolución del IRAV y el IPC
Dado que en la fórmula del IRAV se tiene en cuenta tanto el IPC general como el subyacente, vamos a ver cómo han evolucionado ambos índices y el IRAV en los primeros meses de 2025:
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Mes |
IRAV (%) |
IPC general (%) |
IPC subyacente (%) |
|
Enero de 2025 |
2,19 |
2,9 |
2,4 |
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Febrero de 2025 |
2,08 |
3,0 |
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Como puede observarse, el IRAV se sitúa por debajo tanto del IPC general –que es el que se tiene en cuenta en la actualización de los contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023– como del IPC subyacente.
¿Dónde consultar el índice de referencia del alquiler actualizado?
En el caso de que desees consultar el IRAV, la tasa de variación anual se publica mensualmente, aproximadamente a mediados de mes, en la sección del índice de referencia de arrendamientos de vivienda del INE.
Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a esclarecer tus dudas sobre el índice de referencia del alquiler en 2025. Según cuando se haya firmado el contrato, se debe aplicar el nuevo IRAV, el IPC o incluso el IGC. Independientemente del tipo de índice que se aplique, el arrendador debe avisar al inquilino con un mes de antelación para que tenga constancia de la actualización anual.
Si eres un arrendador, estás pensando comprar un piso para alquilar o vives en una casa como inquilino, esperamos que ahora tengas mucho más claro cómo se actualiza la renta del alquiler en España.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo empieza a aplicarse el IRAV?
El IRAV se aplica desde el 1 de enero de 2025 para los contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha en la que entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda.
¿Cómo se calcula el IRAV cada año?
El IRAV se calcula mensualmente por el INE, que toma como referencia el valor mínimo entre la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y la variación anual media ajustada según una fórmula.
¿Qué pasa si en mi contrato figura el IPC como índice de actualización?
Si en tu contrato de alquiler figura el IPC como índice de actualización, se tomará dicha referencia salvo que se pacte aplicar el IRAV. En este último supuesto, se recomienda que arrendador e inquilino formalicen dicho acuerdo por escrito a través de un anexo firmado en el que conste a partir de qué fecha se actualizará la renta teniendo en cuenta el IRAV publicado por el INE.
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