¿Qué hacer si los vecinos no pagan las cuotas de la comunidad?

¿Cuándo se considera moroso a un vecino?

Ahora bien: ¿cuándo se considera moroso a un vecino que no paga la comunidad? ¿Existe un plazo a partir del cual empieza a establecerse tal condición? Y no menos relevante: ¿qué dice la normativa española en lo relativo a la obligación del pago de las cuotas?

Cuándo empieza la deuda

En cuanto a la primera cuestión, la deuda se genera en el momento en que un vecino no paga una cuota en el plazo acordado por la comunidad. A partir de ahí, un propietario ya es considerado moroso. Por lo tanto, no es necesario que acumule varios impagos para que se encuentre en situación de morosidad.

Obligación legal del pago de cuotas

Y por lo que respecta a la segunda cuestión, la Ley de Propiedad Horizontal determina la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos comunes en función de su cuota de participación. En este sentido, los problemas personales o los desacuerdos con la gestión de la comunidad no se admiten como excusas para el impago.

¿Qué hacer si un vecino no paga la comunidad?

Ahora bien: ¿qué mecanismos pueden activarse si un vecino no paga la comunidad? ¿Es posible solucionar la situación de una forma amistosa? ¿Cómo se debe proceder? ¿Hay que recurrir a los tribunales para que el propietario salde su deuda?

Comunicación amistosa

Lógicamente, la vía amistosa es la primera medida a tener en cuenta. En este sentido, ya sea a través del presidente de la comunidad o del secretario de la misma, es aconsejable hablar con el vecino moroso para informarle sobre el impago de las cuotas y buscar una solución consensuada.

Reclamación formal

Si la comunicación amistosa no surte efecto, la comunidad tiene que notificar al propietario la deuda pendiente a través de una reclamación formal detallando el importe y el plazo para saldarla. Dicha notificación se hace por escrito mediante:

• Burofax con acuse de recibo. Es el método más recomendable, ya que se trata de una prueba legal de envío y recepción.
• Correo certificado. Y otra opción válida es una carta certificada con comprobante de entrega para que el destinatario, en este caso el vecino moroso, la firme al recibirla.

Vía judicial: reclamación por impago

Y si el vecino moroso continúa sin pagar, la comunidad puede iniciar una reclamación judicial por impago. Para ello, al ser rápido y sencillo, por lo general suele recurrirse a un procedimiento monitorio, que consiste en los siguientes pasos:

1. Convocar una junta extraordinaria de vecinos para aprobar la certificación y liquidación del importe que el propietario moroso debe a la comunidad. Y autorizar al presidente o al administrador a reclamar la deuda por la vía judicial.
2. Redactar y firmar el acta de la reunión.
3. Comunicar la decisión adoptada por la comunidad de propietarios al vecino moroso.
4. Redactar el certificado de liquidación de deuda, firmado por el presidente y el secretario de la comunidad, para informar al propietario moroso sobre el plazo que tiene para saldar lo que debe y, en caso contrario, cuándo se hará la reclamación de las deudas.
5. Presentar el monitorio presencial o telemáticamente.

Seguidamente, la justicia exigirá que el vecino moroso responda en un plazo de 20 días. Entonces, podría suceder que:

• El propietario saldase su deuda y se diese por cerrado el caso.
• El vecino no pagase. En ese supuesto, la comunidad podría volver a reclamar las cuotas pendientes sirviéndose de un proceso ordinario.

¡Ojo! Hablamos de un asunto muy serio. Si un vecino no paga la comunidad y la justicia no le da la razón, deberá abonar tanto las cuotas como los intereses pendientes. Si no lo hace, se arriesga a sufrir el embargo de la vivienda.

¿Qué puede hacer la comunidad contra los morosos?

Aunque ya se han mencionado algunas de las medidas que pueden emprenderse ante un vecino que no paga la comunidad, conviene hacer hincapié tanto en lo establecido por la legislación como en los estatutos de las comunidades de propietarios.

Medidas legales permitidas

Al respecto, una comunidad está autorizada a comunicar a los propietarios la existencia de un vecino moroso, denegar a este último su participación en una junta e iniciar un proceso judicial para reclamar las deudas.

• Denegar el voto en las juntas de propietarios. Como se ha comentado en otro apartado, los vecinos morosos pierden el derecho a votar en las juntas de propietarios hasta que se regularice su situación, si bien pueden participar en ellas y opinar.
• Publicar en el tablón de anuncios. Asimismo, una comunidad puede informar a los vecinos sobre la existencia de propietarios morosos a través de notificaciones en el tablón de anuncios. Siempre y cuando, eso sí, respete las normas de protección de datos y se limite el acceso a dicha información a los vecinos.
• Reclamación judicial. Y, finalmente, puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar las deudas pendientes.

¿Se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso?

Y como medida disuasoria, la Ley de Propiedad Horizontal observa que, de forma transitoria, podría limitarse el acceso a un vecino moroso a zonas comunes, como piscinas o áreas deportivas, si dicha medida estuviese contemplada en los estatutos de la comunidad.

No obstante, una comunidad no puede restringir el acceso a un propietario moroso a servicios y elementos esenciales como el suministro de agua, el ascensor o una plataforma salvaescaleras, por citar algunos ejemplos.

¿Cómo evitar problemas de impago en una comunidad?

Para no llegar a tener que plantearse qué hacer con un vecino que no paga la comunidad, los expertos recomiendan tener en cuenta una serie de acciones de prevención y buenas prácticas, así como contratar a un profesional que se encargue de gestionar correctamente los cobros de las cuotas.

Prevención y buenas prácticas

En lo referente a las primeras, contemplar las siguientes medidas contribuye a prevenir la morosidad en las comunidades de propietarios:

• Facilitar el pago fraccionado. Si, debido a su situación personal, algún vecino lo demanda, permitir que un propietario pague las cuotas de forma fraccionada ayuda a reducir el riesgo de impago.
• Revisar y ajustar las cuotas. De igual manera, establecer unas cuotas adaptadas a las necesidades reales de los vecinos fomenta que no haya retrasos en los pagos.
• Transparencia en las cuentas. Y no menos relevante, informar periódicamente a los propietarios sobre el estado de las finanzas de la comunidad genera confianza y compromiso con los pagos.

Contratar un administrador de fincas

Para finalizar, contar con un administrador de fincas facilita gestionar tanto los cobros como las notificaciones y posibles reclamaciones. Además, un profesional colegiado aporta neutralidad si surgen conflictos entre vecinos.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cuándo se considera moroso a un vecino, qué derechos tiene un vecino que no paga la comunidad y qué puede hacer esta última en el supuesto de que un propietario tenga deudas pendientes. En caso de duda o conflicto, se recomienda consultar a un abogado o administrador de fincas.

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