Requisitos para comprar un piso en España

¿Puedo comprar un piso en España siendo extranjero?
 

Si alguna vez te has preguntado si puedes comprar un piso en España siendo extranjero, la respuesta es que sí es posible. Como verás a través de esta guía, el proceso es relativamente sencillo. Ahora bien: es importante informarse y contar con la ayuda de profesionales expertos en extranjería, así como en asesoramiento legal y fiscal.
 

Extranjeros de la UE vs. extracomunitarios
 

A la hora de comprar una casa en España, lo primero que se debe tener en cuenta es la procedencia, pues no es lo mismo ser ciudadano de la Unión Europea (UE) que extracomunitario.

• Ciudadanos de la UE. Pueden adquirir viviendas en nuestro país sin trabas, pues todos los nacionales de países comunitarios están autorizados a circular y residir libremente en cualquier Estado de la Unión Europea.
• Ciudadanos extracomunitarios. Como detallamos en otros apartados, se les exige que cumplan ciertos requisitos para comprar una casa en España. Por ejemplo, obtener el Número de Identidad de Extranjero (NIE) y justificar el origen de sus fondos.
   

¿Qué derechos tienen los extranjeros para comprar vivienda en España?
 

En cuanto a los derechos de los extranjeros, no existen restricciones legales que les impidan adquirir propiedades en España. Pueden comprar viviendas tanto a título personal como a nombre de una empresa.
 

¿Cuánto tarda el proceso completo de compra?
 

Si estás interesado en comprar un piso en España siendo extranjero y reúnes los requisitos para ello, es lógico que te preguntes cuánto se tarda en comprar una propiedad. En este sentido, no podemos darte una respuesta precisa. Pero sí orientarte sobre el tiempo que suele requerir cada trámite:

• Solicitud y obtención del NIE. De media, el NIE se expide en dos semanas. Pero, por razones de fuerza mayor, dicho plazo podría alargarse.
• Apertura de cuenta bancaria. Si eres un ciudadano de la UE, abrir una cuenta en un banco es un proceso sencillo que se realiza en un día. Pero si procedes de un país extracomunitario, la gestión se alargará un poco más si la entidad necesita verificar la documentación presentada.
• Búsqueda de la vivienda. Encontrar la casa adecuada puede tardar días, semanas, meses… Lo mejor es no precipitarse. Es recomendable tomar una decisión informada visitando el piso de forma presencial, mediante videollamada o considerando las referencias de una persona de confianza.
• Negociación y firma del contrato. La negociación con el vendedor y la firma de un contrato es un paso que puede completarse en una o dos semanas una vez que ambas partes llegan a un acuerdo.
• Tramitación hipotecaria. En el supuesto de tener que solicitar una hipoteca, debes saber que una entidad financiera tarda entre cuatro y seis semanas en conceder un préstamo hipotecario.
• Firma ante notario. Y a todos esos plazos habrá que sumar dos o tres semanas más para firmar la hipoteca (en caso de pedirla) y las escrituras de compraventa ante notario.

Así pues, el proceso para comprar una casa en España puede durar varios meses o más de un año si no encuentra el piso apropiado. Lo fundamental, como se ha comentado, es no apresurarse, buscar asesoramiento y valorar distintas opciones antes de tomar una decisión.
 

Documentación necesaria para comprar una casa en España
 

Llegados a este punto, querrás saber qué documentación se requiere para comprar un piso en España siendo extranjero. Pues bien, como comprador necesitarás:

• Pasaporte o documento de identidad.
• Número de Identificación de Extranjero (NIE).
• Justificación de ingresos o solvencia económica.
• Cuenta bancaria en España.

Asimismo, es indispensable que conozcas qué documentos y datos ha de aportar el vendedor de la vivienda que deseas adquirir:

• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad (en aquellas comunidades autónomas donde se exija).
• Nota simple.
• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Certificado de no tener deudas con la comunidad de propietarios.
• Información de la hipoteca (si existe alguna carga hipotecaria).

El NIE (Número de Identidad de Extranjero)
 

En el caso del NIE, puede solicitarse en España personalmente o a través de representante legal en las Oficinas de Extranjería y las Comisarías de Policía. Y fuera de nuestro país en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia de la persona solicitante. Para obtenerlo se han de aportar los siguientes documentos:

• Impreso-solicitud cumplimentado y firmado.
• Original y copia del pasaporte, documento de identidad, título de viaje o cédula de inscripción en vigor.
• Comunicación de las causas económicas, profesionales, sociales o de otra índole que justifiquen la solicitud.

Como se ha señalado anteriormente, el NIE se expide en dos semanas, si bien dicho plazo puede alargarse por razones de fuerza mayor.
 

Cuenta bancaria en España
 

De igual manera, se ha precisado que uno de los requisitos para comprar un piso en España es abrir una cuenta bancaria. Si no eres residente en España, la entidad financiera te solicitará los siguientes documentos dependiendo de tu condición:

• Ciudadano de la UE. Por lo general, para abrir una cuenta en un banco se necesita el documento de identidad del país de origen o el pasaporte junto al Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (CUE), también conocido como NIE Verde.
• Ciudadano no comunitario. Y a quienes procedan de un Estado que no pertenezca a la UE se les exige presentar su pasaporte en vigor.

Contar con una cuenta bancaria es de suma importancia para demostrar que se dispone de fondos económicos, solicitar una hipoteca, pagar los gastos de la notaría, liquidar impuestos, domiciliar recibos relacionados con la vivienda, etc.
 

¿Qué contratos se firman en España para comprar una vivienda?
 

En lo referente a cómo comprar un piso en España siendo extranjero, uno de los aspectos que todo comprador debe conocer es el relativo a los diferentes contratos que se firman al adquirir una vivienda:  

• Contrato de opción de compra. Es un acuerdo mediante el cual el vendedor se compromete a mantener la oferta de venta de una vivienda durante un plazo determinado, en unas condiciones concretas, y el comprador adquiere el derecho, aunque no la obligación, de adquirirla dentro de ese plazo. Para ello, suele entregarse una cantidad de dinero que, normalmente, no se devuelve si el comprador decide no ejercer la opción. En caso de que sí se formalice la compraventa, ese importe se descuenta del precio final salvo que las partes acuerden lo contrario.
• Contrato de arras. Este documento sirve para que ambas partes acuerden la compraventa de una casa. Si, posteriormente, el comprador renuncia a adquirirla, pierde la señal entregada. Pero si el vendedor decide no venderla, tiene que compensarle con el doble del dinero recibido.
• Contrato privado de compraventa. Es un documento legal en el que se recogen todos los detalles acordados entre comprador y vendedor (precio, forma de pago, plazos, etc.). Suele firmarse antes de acudir al notario.
• Contrato público de compraventa. Se trata de la escritura pública que se firma en la notaría y oficializa una compraventa legalmente. A partir de ahí, el comprador pasa a ser el propietario de la vivienda y el contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
   

Costes y gastos asociados a la compra de vivienda en España
 

A estas alturas de la guía, es normal que quieras hacerte una idea de cuáles son los costes y gastos asociados a la adquisición de un piso en España. Sin duda, un planteamiento muy razonable, ya que al precio de la casa hay que sumar el dinero que ha de destinarse a los impuestos, honorarios profesionales, mantenimiento, etc. Vamos a verlo con más detalle.
 

Impuestos
 

En España, los impuestos a liquidar cuando se compra una vivienda varían según el tipo de propiedad: nueva o de segunda mano.

Impuestos asociados a la compra de viviendas nuevas:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). 10% (21% en los locales y garajes que no estén anexionados a la vivienda).
• Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). 7% (en lugar del IVA, en Canarias se aplica el IGIC).
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Entre el 0% y el 1,5% (cada comunidad autónoma aplica un porcentaje distinto. Y distingue entre vivienda habitual y segunda vivienda o vivienda con fines distintos al de residencia habitual).

Impuestos asociados a la compra de viviendas de segunda mano

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). De su aplicación también se ocupan las comunidades autónomas. Y los tipos generales oscilan entre el 6% y el 13%.

Una vez adquirida la vivienda, su propietario tiene que pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual y, si procede, otros tributos municipales como la tasa de basuras o la de agua.

Honorarios profesionales
 

Igualmente, entre los gastos asociados a la compra de una casa figuran los correspondientes a los honorarios profesionales:

• Notaría. Aproximadamente, representa entre el 0,5% y el 1% del precio de la vivienda.
• Registro de la Propiedad. Entre 600 y 1.000 euros. Este cálculo es orientativo y depende del valor de la vivienda, ya que el arancel del registro se establece por tramos de precio. Y si se registra la hipoteca, habría que sumar entre 200 y 400 euros adicionales.
• Tasación. Entre 300 y 600 euros.
• Gestoría. Entre 300 y 500 euros (su contratación es opcional, pero muy recomendable para garantizar que toda la tramitación se realiza correctamente).
   

Mantenimiento y comunidad
 

Finalmente, se encuentran los gastos relativos al mantenimiento de la casa y la comunidad de propietarios:

• Recibos de suministros y servicios. Electricidad, agua, gas, Internet, alarma…
• Seguro de hogar.
• Gastos de comunidad. Cuotas periódicas y, en el supuesto de haberla, derrama u otros gastos extraordinarios.
   

¿Puedo acceder a financiación siendo extranjero?
 

Si alguna vez te has preguntado «¿Puedo comprar un piso en España siendo extranjero?», por todo lo expuesto has tenido la oportunidad de comprobar que sí puedes. Pero quizás necesites financiación…
 

Hipotecas para no residentes
 

Algunas entidades financieras conceden hipotecas a los ciudadanos extranjeros que no residen en España. Normalmente, prestan entre el 60% y el 70% del valor de tasación o compraventa
 

Documentación exigida por la entidad financiera
 

Previamente, solicitan la siguiente documentación a las personas no residentes en España que pidan una hipoteca:

• Fotocopia del pasaporte o del NIE.
• Certificado de residencia fiscal.
• Contrato de trabajo y últimas nóminas de su país de residencia.
• Declaración fiscal del último ejercicio.
• Extracto bancario con los movimientos del último año.
• Recibos de deudas pendientes.
• Registro de activos.
• Nota simple de la vivienda que se pretende adquirir.
• Contrato de compraventa o contrato de arras.

En resumen, se puede comprar un piso en España siendo extranjero. Y con esta guía confiamos en haberte ayudado a conocer los requisitos que se deben cumplir y qué pasos hay que dar para culminar el proceso de compraventa. Por cierto: si estás pensando en estrenar casa, te animamos a descubrir nuestras promociones de obra nueva en las mejores ubicaciones de la geografía española.

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