¿Qué es el acta de transparencia de una hipoteca?

¿Qué documentos se revisan en el acta de transparencia?
 

De cara a que el notario pueda acreditar el cumplimiento del principio de transparencia material previsto en la Ley Hipotecaria, la entidad financiera tiene que enviar a la notaría la siguiente documentación para que sea revisada por el notario en el acta de transparencia de la hipoteca:

• Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Como ya hemos explicado en un artículo específico, la FEIN es un documento obligatorio que el banco ha de entregar al solicitante de un préstamo hipotecario e incluye toda la información relevante del crédito que se va a suscribir: características principales, tipo de interés, periodicidad y número de pagos, importe de las cuotas, etc.
• Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE). También obligatoria, la FIAE informa al cliente, de manera anticipada, clara y transparente, sobre los aspectos más relevantes de la hipoteca, así como de los riesgos asociados al crédito hipotecario.
• Documento referente a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente. Contempla diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés teniendo en cuenta los índices máximos, medios y mínimos que el índice de referencia haya experimentado en los últimos años.
• Copia del proyecto de contrato hipotecario. Ajustada al contenido de los anteriores documentos incluyendo todos los gastos asociados a la firma del contrato.
• Documento de distribución de los gastos. Informando, clara y verazmente, sobre la distribución de los gastos entre la entidad bancaria (prestamista) y el cliente (prestatario).
• Documento de la póliza del seguro de daños. Con las condiciones de la póliza de aseguramiento del inmueble hipotecado y, en caso de estar asociados a la hipoteca, el resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

Finalmente, la entidad financiera debe enviar un documento firmado por el cliente advirtiéndole que es obligatorio que acuda a una notaría para recibir asesoramiento personalizado y gratuito sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación exigida por la ley y firmar el acta de transparencia de la hipoteca. Por cierto: el consumidor puede elegir libremente al notario.

¿Qué sucede durante la firma del acta con el notario?
 

Durante la firma del acta de transparencia de la hipoteca, el notario, tras verificar la documentación y comprobar que cumple los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria, procede a informar detalladamente sobre los citados documentos y prestar asesoramiento al solicitante del crédito:

• Proceso de lectura y explicación de las condiciones. El notario explica las cláusulas y resuelve cualquier duda planteada por el cliente del banco.
• Comprobación del cumplimiento de plazos. Del mismo modo, se asegura de que han transcurrido los días que fija la normativa antes de la firma de la hipoteca.
• Confirmación de que el cliente lo ha entendido todo. Y autoriza la firma del acta cuando confirma que la persona compareciente entiende todo lo relativo al préstamo hipotecario que está contratando.

Antes de esto último, el notario procede a realizar un test al interesado para verificar que ha recibido la documentación precontractual y asegurarse de que ha comprendido la información contenida en ella, desde las características de la hipoteca hasta las consecuencias por impago. Concretamente, el test aborda estos temas:

• Entrega de la documentación precontractual.
• Elección de notario.
• Características y amortización del préstamo.
• Tipo de interés.
• Subrogación de acreedor.
• Amortización anticipada del préstamo.
• Comisiones.
• Incumplimiento.
• Ejecución hipotecaria.
   

¿Qué ocurre si no se firma el acta de transparencia?
 

Firmar el acta de transparencia de una hipoteca es de suma importancia y un requisito imprescindible para que las personas interesadas en adquirir una vivienda puedan acceder a préstamos hipotecarios. Por lo tanto, si no se firma el acta:

• No es posible formalizar legalmente una hipoteca, ya que el notario no autorizará la escritura.
• Se producirán retrasos en la compra de la vivienda, lo cual puede complicar los plazos acordados con el vendedor o la entidad financiera.

En resumen, no firmar el acta de transparencia tendría consecuencias contractuales. Y tanto el banco como el cliente se verían impedidos de formalizar el préstamo hipotecario en los términos pactados.
 

Diferencia entre FEIN y el acta de transparencia
 

A propósito: en ocasiones, hay quienes confunden FEIN y acta de transparencia. Pero, aunque están relacionadas, no son lo mismo. Veamos…

• FEIN. Esta ficha es un documento informativo que detalla las condiciones de un préstamo hipotecario y es importante estudiarlo con detenimiento para comprenderlas, compararlas con otras ofertas y tomar una decisión antes de firmar el crédito.
• Acta de transparencia. Es el documento notarial que certifica que el solicitante de una hipoteca ha recibido la FEIN, junto al resto de información relevante asociada al préstamo, y ha comprendido su contenido.

De forma resumida, la FEIN aporta los datos del crédito hipotecario y el acta de transparencia acredita que el consumidor los ha recibido y entendido.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es un acta de transparencia de una hipoteca y su importancia para comprender las condiciones de un préstamo hipotecario antes de firmarlo.
 

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