¿Qué implica comprar una casa con separación de bienes?

Cómo comprar una vivienda en separación de bienes

Una vez explicado cómo funciona la separación de bienes y sus pros y contras, quienes decidan comprar una vivienda bajo este régimen económico matrimonial han de tener muy claro todo lo relativo a las aportaciones económicas, el porcentaje de titularidad y el préstamo hipotecario:

• Aportaciones económicas. Cada cónyuge puede aportar dinero procedente de su salario, ahorros personales, una herencia…
• Porcentaje de titularidad. En relación al punto anterior, es primordial que en la escritura de la vivienda se refleje con exactitud el porcentaje de titularidad de cada cónyuge (50%-50%, 60%-40%, 75%-25%, etc.).
• Hipoteca. Y en lo relativo a la hipoteca, existe la posibilidad de solicitarla conjuntamente, aunque haya separación de bienes, y que ambos cónyuges asuman la deuda solidariamente, o buscar financiación bancaria de forma individual.

En este apartado, conviene recalcar que es fundamental documentar tanto el porcentaje de la propiedad en la escritura como las aportaciones de dinero destinadas al mantenimiento o la realización de mejoras de la vivienda. De este modo, se aclarará cualquier duda en el supuesto de que haya una reclamación de reembolso económico por parte de uno de los cónyuges o se disuelva el matrimonio.
 

Vivienda a nombre de uno solo

Al comprar una casa en separación de bienes, uno de los escenarios posibles es poner la vivienda a nombre de una de las partes. Este supuesto es recomendable cuando un cónyuge:

• Aporta todo el dinero necesario para adquirir la casa.
• Asume la totalidad de la hipoteca para comprar la vivienda.
• Dispone de dinero privativo –por ejemplo, procedente de una herencia, donación o indemnización– y desea mantener una separación bien definida de los patrimonios de ambos cónyuges.

Pero, ¿qué sucede con el otro cónyuge? Pues bien: aunque el piso figure a nombre de uno solo, el cónyuge no propietario tiene derechos si la casa es declarada vivienda habitual o familiar del matrimonio. Así lo establece el Código Civil:

• Si el cónyuge titular desea vender, hipotecar o gravar la casa, necesitará la autorización del cónyuge no titular.
• Asimismo, el cónyuge no titular puede tener derecho de uso en caso de separación si hay hijos o un juez lo considera necesario.
   

Comprar una casa con aportaciones diferentes

Y otra situación que puede darse al comprar una casa en separación de bienes es adquirir la vivienda con aportaciones diferentes. Como se ha comentado, si los dos cónyuges aportan dinero es imprescindible reflejar en la escritura:

• Que la adquisición se realiza en régimen de separación de bienes.
• Qué porcentaje de propiedad corresponde a cada cónyuge.
• Cuánto dinero aporta cada uno de ellos y si alguna aportación tiene carácter privativo.

Al declarar aportaciones diferentes en la compra de una vivienda se evitan interpretaciones erróneas sobre si un bien es privativo o compartido, reclamaciones sobre porcentajes de propiedad y conflictos en caso de separación, divorcio o fallecimiento.
 

Vivienda comprada antes del matrimonio en separación de bienes

Por cierto: también podría suceder que la vivienda fuese adquirida por un cónyuge antes de contraer matrimonio. En un régimen de separación de bienes:

• La casa sería un bien privativo y propiedad exclusiva del cónyuge que la compró.
• Pero si se utilizase como vivienda familiar, no podría venderla o hipotecarla sin la autorización del cónyuge no titular.
• Y este último podría tener el derecho de uso, si así lo decidiese un juez, en caso de separación o divorcio –asunto que tratamos a continuación–.

Qué ocurre con la vivienda familiar en caso de separación o divorcio

En caso de separación o divorcio, hay que distinguir entre titularidad y uso de la vivienda. En este sentido, un juez puede decidir qué cónyuge se queda en la casa –considerando cuestiones como la existencia de hijos menores–, independientemente de su condición, o no, de titular en la propiedad.
 

¿Qué pasa con la casa en caso de divorcio o fallecimiento?

De no existir sentencias judiciales de por medio, si el matrimonio decide divorciarse y la vivienda es común:

• Puede vender la casa.
• Adjudicarse la vivienda uno de los cónyuges compensando al otro.
• O mantenerla en proindiviso (copropiedad).

Por lo que respecta a la hipoteca –si la hubiera–, la responsabilidad se mantiene si el préstamo hipotecario es conjunto, aunque en el convenio de divorcio se pacte qué cónyuge se hace cargo del pago al banco.

En lo referente al fallecimiento, es otro asunto a considerar al comprar una casa en separación de bienes. Cuando fallece uno de los cónyuges:

• La parte de la vivienda que pertenecía al cónyuge fallecido pasa a manos de sus herederos legales –según lo dispuesto en el testamento o lo establecido por la ley–.
• Y el cónyuge superviviente puede tener derecho a usar la parte del cónyuge fallecido aunque pertenezca a los herederos. Es lo que se conoce como usufructo viudal, regulado por el Código Civil y con normativa propia en algunas comunidades autónomas.
   

Hipoteca y gastos comunes en separación de bienes

Si bien ya se han mencionado en otros apartados, tanto la hipoteca como los gastos comunes en separación de bienes merecen un apartado específico. Respecto a cómo se reparte el pago de la hipoteca:

• Si el préstamo hipotecario es conjunto, ambos cónyuges responden por igual frente al banco, independientemente del porcentaje de propiedad.
• No obstante, el reparto del pago es un asunto privado que, como ya se ha explicado, debe quedar claro y documentado para que, en caso de ruptura matrimonial, no haya dudas sobre lo que ha pagado cada cónyuge.

En este aspecto, algunas personas piensan que firmar una hipoteca conjunta sin estar casados y hacerlo en un régimen matrimonial de separación de bienes es lo mismo. Y si bien es cierto que ambas parejas tienen que responder ante la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario, hay diferencias legales:

• Matrimonio en separación de bienes. Existen deberes y derechos, como la contribución a las cargas, la protección de la vivienda familiar, la pensión compensatoria o la compensación por dedicación al hogar, que no se dan en una pareja no casada.
• Pareja no casada. Se trata de una comunidad de bienes y no hay derechos específicos sobre la vivienda en caso de ruptura más allá del porcentaje de propiedad. De ahí que sea importante firmar un acuerdo que contemple cómo se gestionará la venta o disolución de la copropiedad si la pareja decide separarse.

Y por lo que respecta a los gastos comunes en separación de bienes, dependerá de lo acordado por los cónyuges. A modo orientativo:

• Los gastos asociados a la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el seguro del hogar o las reformas, son asumidos en función del porcentaje de titularidad.
• Y los gastos generados por el uso y disfrute de la vivienda (luz, agua, comunidad…), en proporción a los recursos económicos de cada uno.

Por todo lo expuesto, confiamos en haber ayudado a esclarecer las dudas más habituales que se plantean al comprar una casa en separación de bienes. En cualquier caso, antes de la adquisición es aconsejable recabar la opinión y el asesoramiento de abogados expertos en asuntos familiares, inmobiliarios y fiscales para que la operación sea clara desde el principio y no surjan conflictos a posteriori.
 

Preguntas frecuentes