Qué son los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios

Gastos ordinarios

Llegado el momento de analizar el reparto de gastos en una comunidad de propietarios, en primer lugar hay que tener en cuenta los que son recurrentes y periódicos. Es decir, tal y como señala la Ley de Propiedad Horizontal, los imprescindibles para el mantenimiento del edificio y sufragar los importes vinculados a sus distintos servicios comunes, tributos, seguros, etc.

Si bien cada comunidad de propietarios presenta una casuística, a continuación detallamos los principales tipos de gastos ordinarios:

• Conserjería.
• Control de plagas (avispas, cucarachas, hormigas, roedores, etc.).
• Gastos del administrador de fincas.
• Gastos de mantenimiento del ascensor, el portero automático, las antenas de televisión, la calefacción central, el garaje, la instalación eléctrica, los sistemas de protección de incendios, etc.
• Jardinería.
• Limpieza del portal, la escalera, la piscina y otros espacios comunitarios.
• Pago de impuestos: obligaciones con Hacienda –por ejemplo, si la comunidad alquila la vivienda del conserje– y el Ayuntamiento –tasa de basuras o de paso de carruajes–.
• Seguro de la comunidad de vecinos.
• Servicios de seguridad (instalación de sistemas de videovigilancia (CCTV) o guardias de seguridad privada).
• Suministro comunitario de agua y electricidad.

Todos los gastos ordinarios tienen que ser contemplados en el presupuesto anual de una comunidad de vecinos –normalmente, a principios de año o cuando se realice el cambio de presidente y tesorero–.

Es algo indispensable de cara a determinar tanto la provisión de fondos que se precisará para hacer frente a un ejercicio como la cuota mensual que deberán pagar los propietarios. Esta última se calcula con arreglo al coeficiente de participación que figura en el título constitutivo o que se establece en la escritura de división horizontal, o a lo acordado específicamente en las juntas de vecinos, de tal manera que:

• Podrían fijarse mensualidades idénticas para todos los vecinos sin tomar como referencia las cuotas de participación.
• Y eximir de algunos gastos a determinados propietarios –por ejemplo, los dueños de los locales–.
   

Gastos extraordinarios

En cuanto a los gastos extraordinarios de una comunidad de propietarios, son, como su propio nombre indica, aquellos que se salen del presupuesto ordinario y no están cubiertos por el seguro multirriesgo. Y que han de afrontarse, ya sea urgentemente o a medio plazo, para solucionar problemas o mejorar la infraestructura vecinal.

Como sucede con los generales, los gastos extraordinarios dependen de las necesidades de cada comunidad. Pero, a grandes rasgos, podemos señalar algunos de los más frecuentes:

• Adaptación del ascensor u otros elementos a la normativa.
• Instalación de una antena parabólica.
• Pintado del portal, la escalera, los pasillos, etc.
• Reforma de la instalación eléctrica del edificio.
• Reforma del portal.
• Rehabilitación de la azotea, cubierta o tejado.
• Rehabilitación de la fachada.
• Rehabilitación de los patios de luces.
• Reparación o sustitución de las tuberías, colectores, arquetas, etc.
• Solución de humedades.

En estas situaciones, mediante la convocatoria de una junta extraordinaria de vecinos, es cuando se plantea la necesidad de afrontar gastos extraordinarios. Un momento no siempre bien recibido por algunos propietarios, pues, en muchas ocasiones, las actuaciones mencionadas suelen precisar un desembolso económico no previsto.

¿Cómo se acuerdan y se reparten los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios?

En lo relativo a la comunidad de propietarios y sus gastos extraordinarios, existen varias maneras de costearlos: a través del fondo de reserva, una subida de la cuota ordinaria o una derrama.

• Fondo de reserva. Como ya hemos visto, es una partida económica para pagar los gastos de la comunidad referentes a obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Dicho fondo, observa la Ley de Propiedad Horizontal, «estará dotado con una cantidad que en ningún caso será inferior al 10% del último presupuesto ordinario».
• Subida de la cuota mensual. A veces no hace falta discutir la aprobación de una derrama. Basta con una subida de la cuota ordinaria mensual aceptada por la mayoría de los vecinos.
• Derrama. Sobre dicho término, el diccionario de la Real Academia Española define derrama como una «contribución temporal o extraordinaria». En el caso que nos ocupa, sería un desembolso adicional, durante un plazo de tiempo específico, a la cuota mensual de la comunidad.

En este sentido, los expertos aconsejan ser previsores y fijar un recibo ordinario que posibilite disfrutar de un fondo de reserva generoso para abordar los gastos extraordinarios. De esta manera, en algunas actuaciones no será preciso proponer que cada vecino asuma una subida de la cuota mensual o una derrama.
 

Aprobación de los gastos extraordinarios

Ya se ha comentado: los gastos extraordinarios han de ser aprobados en una junta extraordinaria de vecinos. Una reunión en la que, para despejar posibles dudas, se debe explicar qué es una cuota ordinaria y extraordinaria. Y también precisar, si es considerada y aceptada, a cuánto asciende la derrama.

Si hay suficiente dinero en la cuenta bancaria de la comunidad o la subida propuesta para la cuota ordinaria mensual no es excesiva, lo normal es que exista cuórum. Es decir, que la mayoría de los vecinos apruebe llevar a cabo una reforma, rehabilitación o reparación en el inmueble.

Cosa distinta, por el desembolso económico extra que supone, es sacar adelante la votación de una derrama. Si se opta por dicha solución, la mayoría necesaria para su aprobación variará en función de las obras que se vayan a acometer:

• Para las actuaciones necesarias e importantes, una derrama ha de ser aprobada por la mayoría simple (la mitad más uno) de los propietarios presentes en la junta extraordinaria que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
• Para la instalación o adaptación de infraestructuras de telecomunicaciones o aprovechamiento de energías renovables se necesitará el voto a favor de un tercio de los vecinos que hayan acudido a la junta y representen, al menos, la misma proporción de las cuotas de participación.
• Y para las instalaciones o mejoras no necesarias que no se estimen relevantes para la totalidad de los vecinos, se requerirá el voto a favor de tres quintas partes de los presentes en la junta, quienes han de representar una fracción similar de las cuotas de participación.

¿Quiénes deben abonar los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios?

Una vez que se aprueba una derrama para afrontar los gastos extraordinarios de una comunidad de propietarios, la responsabilidad del pago de las cuotas extras, atendiendo a los importes y plazos estipulados en la junta para cada vecino, corresponderá a los dueños de las viviendas y/o locales del inmueble, aunque dichos espacios se encuentren alquilados. En caso contrario, serían considerados morosos –como detallamos en el siguiente apartado– y la comunidad podría emprender acciones legales contra ellos.

Ahora bien: en la Ley de Propiedad Horizontal constan algunas excepciones que es oportuno reseñar:

• En los casos en que se necesite un tercio de votos a favor, los vecinos que hayan votado en contra no estarán obligados a pagar la derrama. Pero si, posteriormente, quieren beneficiarse de las mejoras implementadas –por ejemplo, acceder a TV por satélite–, tendrán que satisfacer el dinero que les hubiese correspondido.
• Y lo mismo pasa en las situaciones que requieran la aprobación, al menos, de las tres quintas partes de los propietarios y la derrama represente un gasto superior a tres cuotas ordinarias. Eso sí: al igual que en el supuesto anterior, deberán pagar su parte de la derrama si, más adelante, optan por disfrutar de las mejoras.

Si sobra dinero de una derrama, aunque los dueños de las viviendas y los locales pueden decidir qué hacer con él, habitualmente se guarda en la cuenta bancaria de la comunidad. De esta forma, se dispone de un remanente que podría ser de utilidad en el futuro para otros tipos de gastos.
 

¿Qué sucede si un vecino se niega a pagar los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios?

Sea cual sea la decisión tomada en una junta –derrama o subida de la cuota mensual–, pagar los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios es obligatorio salvo en los casos señalados. Y negarse a pagarlos puede tener las siguientes consecuencias:

• Condición de moroso. El impago de cualquier recibo vinculado a gastos extraordinarios convierte a un propietario en moroso. Ello implica la privación del derecho de voto en las juntas y la imposibilidad de impugnar acuerdos si no se está al corriente de pago.
• Reclamación judicial. De igual manera, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio para reclamar las cantidades adeudadas. Este proceso podría derivar en el embargo de bienes del propietario moroso para satisfacer la deuda contraída con la comunidad.

Dicho esto, un propietario puede impugnar un acuerdo adoptado por los vecinos si considera que es contrario a la ley. Pero para que el juez admita una demanda, el vecino tiene que estar al corriente de pago o depositar en el juzgado el importe total que deba a la comunidad.

En definitiva, los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios son distintos a los ordinarios o generales.

• No están contemplados en el presupuesto anual. Y se destinan a actuaciones como adaptaciones, instalaciones, reformas, rehabilitaciones, reparaciones, etc., orientadas a mejorar un inmueble.
• Para afrontarlos es requisito indispensable celebrar una junta extraordinaria de vecinos.
• Y tras ser aprobados, salvo las excepciones descritas anteriormente, las subidas de las cuotas mensuales o las derramas deben ser asumidas por todos los dueños de las viviendas y los locales del edificio.

En el caso de que uno de ellos venda su propiedad, lo lógico es que el vendedor realice los pagos de la derrama hasta la fecha de escrituración. Y a partir de ahí, que sea el comprador quien se haga cargo de satisfacerlos.
 

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