¿Qué gastos tiene vender una casa?

¿Vas a poner una vivienda a la venta? Si es así, es importante que sepas cuáles son los gastos al vender una casa, desde los relativos a la documentación que deberás aportar hasta los impuestos asociados a la operación, pasando por aquellos que tendrás que abonar durante la transacción. ¿No estás familiarizado con ellos? En ese caso, en esta guía te explicamos qué gastos debe asumir el vendedor de una vivienda.

Gastos previos a la venta: la documentación necesaria

Antes de vender una vivienda, el propietario ha de afrontar los gastos relativos a la documentación necesaria para formalizar la operación. Algunos documentos son obligatorios a nivel nacional y otros dependen de la comunidad autónoma, del municipio o de las características del inmueble.

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética indica el consumo de energía de una vivienda y su nivel de eficiencia mediante una escala que va desde la letra A (más eficiente) hasta la letra G (menos eficiente). Según establece el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios:

• En una compraventa, el vendedor tiene que disponer del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y de su correspondiente etiqueta.
• La etiqueta ha de aparecer en la publicidad de la vivienda.
• Y el certificado debe incorporarse al contrato de compraventa.

El certificado de eficiencia energética lo elabora un técnico competente, tiene una validez general de 10 años y su precio depende la superficie de la vivienda, la localidad donde esté ubicada y los honorarios del profesional que lo realice.

Nota simple y cédula de habitabilidad

Cuando se pone una vivienda a la venta, entre los gastos que corresponden al vendedor se encuentran los de la nota simple y, en algunas ocasiones, la cédula de habitabilidad:

• Nota simple. Este documento ofrece información sobre el titular y la situación jurídica de un inmueble. Puede solicitarse en la Sede Electrónica de los Registradores de España y tiene un coste de 9,02 euros (más IVA).
• Cédula de habitabilidad. Acredita que una vivienda cumple determinados requisitos de habitabilidad y su obligatoriedad depende de la comunidad autónoma y, a veces, del ayuntamiento. De su elaboración se encarga un arquitecto o arquitecto técnico y en su precio influyen las tarifas del profesional, la tasa autonómica o municipal y la tipología, superficie y ubicación de la vivienda.

Certificado ITE (Inspección Técnica de Edificaciones)

Y otro de los gastos al vender una casa a tener en cuenta es el informe de la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), un documento oficial que acredita el estado de conservación, seguridad y salubridad de un edificio residencial. Antes de poner una vivienda a la venta, conviene:

• Consultar si el inmueble está sujeto a una ITE o un informe equivalente.
• Si el certificado, en el caso de haberse emitido, se encuentra vigente.

En el supuesto de que el inmueble pertenezca a un edificio o urbanización, el propietario tiene que solicitar el documento al administrador de fincas o al presidente de la comunidad de vecinos. Y si se trata de una vivienda unifamiliar, deberá comprobar si está obligada a disponer del informe y, en caso afirmativo, contratar los servicios de un técnico.

Gastos durante la transacción de venta

En cuanto a los gastos que le corresponden al propietario durante la operación, entre los más habituales pueden figurar los correspondientes a la comisión comercial de la agencia inmobiliaria, la notaría y la cancelación del préstamo si aún no se ha saldado la deuda hipotecaria con el banco.

Comisión inmobiliaria

Solamente se paga si se recurre a una agencia inmobiliaria para vender la vivienda. En este sentido, antes de firmar el acuerdo es conveniente revisar:

• El porcentaje del precio de venta que solicita la agencia o el importe fijo de sus servicios.
• Si el IVA está incluido.
• Cuándo nace la obligación de pago.
• La duración y exclusividad del contrato.
• Si se debe pagar a la agencia en el caso de que el vendedor encuentre un comprador por otra vía.

Gastos de notaría y cancelación de hipoteca

Y entre los gastos al vender una casa también podrían encontrarse los relacionados con la notaría y la cancelación del préstamo hipotecario:

• Gastos de notaría. El artículo 1455 del Código Civil señala que «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario».
• Cancelación de hipoteca. Si la vivienda que se pone a la venta está hipotecada, el vendedor tiene que cancelar el préstamo hipotecario mediante escritura notarial y su inscripción en el Registro de la Propiedad para que quede libre de cargas. A dichos gastos habría que sumar los de la comisión por amortización anticipada al banco, si existiera, y los de la gestoría, si se delegase el trámite.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Cuando un propietario se pregunta cuáles son los gastos al vender una casa, el aspecto que más le preocupa habitualmente es el referente a los impuestos que debe pagar por la venta de la vivienda. Si piensas vender tu piso, a través de la siguiente tabla podrás familiarizarte con ellos.

IRPF: la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble

Si se desea saber cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso, es preciso determinar si la operación ha generado una ganancia patrimonial calculando la diferencia entre el valor de transmisión (precio por el que se vende la vivienda) y el valor de adquisición (precio que se pagó por el inmueble). Por ejemplo:

• Si una vivienda se compró por 200.000 euros (valor de adquisición) y se vende por 280.000 euros (valor de transmisión), la ganancia patrimonial inicial sería de 80.000 euros.
• Sin embargo, para calcular la ganancia patrimonial a efectos del IRPF, la normativa permite sumar al valor de adquisición algunos gastos e impuestos relacionados con la compra y restar del valor de transmisión los gastos e impuestos derivados de la venta.

Por lo tanto, la ganancia patrimonial que finalmente se tendría en cuenta para el IRPF podría ser diferente a esos 80.000 euros iniciales.

Si te preguntas a partir de qué cantidad hay que pagar a Hacienda por vender una vivienda, no existe un mínimo que determine el pago del IRPF. Y puede declararse tanto la ganancia como la pérdida patrimonial:

• Ganancia patrimonial. Debe incluirse en la declaración de la renta aunque la cantidad que corresponda pagar dependerá de las circunstancias del contribuyente y de si puede beneficiarse de alguna exención.
• Pérdida patrimonial. No se paga IRPF por la venta de la vivienda, pero puede compensarse con otras ganancias patrimoniales y rendimientos de la base del ahorro dentro de los límites establecidos por la normativa.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno urbano durante el tiempo que ha pertenecido al propietario de una vivienda.

• ¿Quién paga la plusvalía? Normalmente, el vendedor paga la plusvalía y liquida el impuesto ante el ayuntamiento de la localidad donde se ubica el inmueble.
• ¿Cuánto se paga? Entre otros factores, el importe depende del valor del terreno, el tiempo de propiedad y la normativa municipal.

En algunos casos, la plusvalía municipal no se paga si se acredita que no ha existido un incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión del inmueble. Para ello, deben aportarse los documentos que acrediten ambas operaciones.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que corresponde pagar a quien sea titular de la vivienda el 1 de enero y normalmente lo asume el vendedor. No obstante, vendedor y comprador pueden acordar el reparto del pago del IBI teniendo en cuenta el tiempo que cada uno sea propietario del inmueble durante el año.

¿Cómo calcular los gastos de venta de tu vivienda?

Si quieres calcular los gastos asociados a la venta de tu vivienda, esta sencilla y práctica checklist te será de utilidad:

• Incluye los gastos de la documentación asociada. Para la venta necesitarás aportar el certificado de eficiencia energética, la nota simple y, en algunos casos, la cédula de habitabilidad y el certificado ITE.
• Consulta los honorarios de la agencia. En el caso de que recurras a una inmobiliaria, comprueba qué comisión o tarifa cobra por vender la vivienda.
• Habla con el comprador. Es importante para tener claro cómo se reparten los gastos de la notaría y del IBI.
• Calcula los gastos de la cancelación de la hipoteca. Si tienes un préstamo hipotecario pendiente, pregunta al banco a cuánto asciende el importe necesario para cancelarlo y qué gastos asociados conlleva.
• Haz una estimación de impuestos. Evalúa la posible ganancia patrimonial en el IRPF y acude al ayuntamiento para informarte sobre la plusvalía municipal.
• Estudia exenciones fiscales. Sobre todo, si vas a reinvertir en otra vivienda habitual.

Herramientas y simulador de impuestos para la venta de una vivienda

Los simuladores de impuestos para la venta de una vivienda facilitan hacer una primera estimación del IRPF y la plusvalía municipal. Y aunque el resultado es orientativo, estas herramientas online pueden ayudar a calcular los gastos de la operación.

En Kronos Homes ofrecemos asesoramiento integral a quienes desean reinvertir el importe obtenido por la venta de su piso en una vivienda de calidad.

Consejos para reducir los impuestos por vender un inmueble

Por cierto: es importante saber que existen algunas situaciones y medidas legales que pueden reducir la cantidad que se paga por la venta de una vivienda:

• Reinvertir en otra vivienda habitual. La ganancia patrimonial podría quedar exenta, total o parcialmente, si se reinvierte el importe obtenido en adquirir una nueva vivienda habitual. Lo explicamos en nuestra guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
• Ser mayor de 65 años. La ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual está exenta si se cumplen los requisitos establecidos.
• Constituir una renta vitalicia. Las personas mayores de 65 años pueden aplicar una exención por determinadas ganancias patrimoniales si, en el plazo de 6 meses, destinan el importe obtenido a constituir una renta vitalicia –con un límite de 240.000 euros–.
• Conservar las facturas y justificantes. Los gastos de adquisición, transmisión y algunas mejoras pueden reducir la ganancia patrimonial y, por lo tanto, la cantidad a pagar en el IRPF.
• Comprobar la plusvalía municipal. Este impuesto no se paga si se acredita que no ha existido un incremento de valor del terreno.

¿Qué gastos de la compraventa corresponden al comprador?

Por todo lo expuesto, esperamos que ahora tengas más claro cuáles son los gastos al vender una casa. Ahora bien: a lo mejor estás pensando en vender y comprar una vivienda al mismo tiempo. Si es así, apunta los gastos que corresponden al comprador en una operación inmobiliaria:

• Gastos de comisión de la agencia si el piso se adquiere a través de un agente inmobiliario –en algunos casos–.
• Gastos de hipoteca si se pide un crédito al banco (por ejemplo, la tasación y, de existir, la comisión de apertura), salvo los correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario y su inscripción en el Registro de la Propiedad –que asume la entidad financiera–.
• Gastos del notario correspondientes al comprador por la firma de la escritura de compraventa.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) –en viviendas nuevas–.
• Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

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