¿Puedo comprar un piso a nombre de mi empresa?
A la hora de adquirir un piso o una casa, ¿sabías que se puede comprar una vivienda a nombre de empresa? Sin duda, se trata de una opción muy interesante por las ventajas fiscales que conlleva en comparación con la adquisición realizada por una persona física. Por eso, a través de esta guía vamos a explicarte cómo poner una vivienda a nombre de una sociedad. Y también cuáles son los beneficios de esta clase de operación inmobiliaria y cuándo no interesa poner una vivienda a nombre de una empresa. ¡Toma nota!
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¿Es posible poner una vivienda a nombre de una sociedad?
Como indicábamos en la introducción, en España se puede comprar una vivienda a nombre de empresa. Incluso quienes no son residentes en nuestro país están autorizados a hacerlo. Por lo tanto, es una actividad absolutamente legal. Y sabiendo esto, ahora es posible que te preguntes: «¿Cómo puedo comprar una casa a nombre de mi empresa?».
¿Cómo comprar una vivienda a nombre de una empresa?
Y la primera respuesta a dicha pregunta es que para comprar una vivienda y ponerla a nombre de una empresa, antes es preciso constituir una sociedad patrimonial. Si no sabes qué es, no te preocupes. Te lo explicamos a continuación.
¿Qué es una sociedad patrimonial?
En el asunto que nos ocupa, las sociedades patrimoniales se constituyen con la finalidad de gestionar bienes inmuebles. Están contempladas en el artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Y, como indica su denominación, se crean con el objetivo de administrar un patrimonio. Por lo tanto, están definidas por la composición de su activo. Según la citada ley:
- La mayoría del activo de una entidad patrimonial tiene que estar desafectado de cualquier actividad económica.
- O bien estar constituido por valores, que no podrán ser dinero o derechos de crédito.
Las dos clases de sociedades patrimoniales más habituales son las relacionadas con la tenencia de inmuebles y la tenencia de valores. En el caso de las primeras:
- Pueden tener una bolsa inmobiliaria no destinada a actividades de explotación.
- Sus administradores están autorizados a arrendar los inmuebles siempre y cuando no empleen trabajadores por cuenta ajena para dicho fin.
En lo referente a cuándo interesa hacer una sociedad patrimonial, puede ser beneficioso, entre otros motivos, si se poseen varias propiedades inmobiliarias y se busca protegerlas y optimizar su gestión.
Pero si todo esto de comprar un piso a nombre de una empresa y crear una sociedad patrimonial te parece muy complicado, lo mejor es que busques asesoramiento en profesionales expertos en gestión patrimonial. Un gestor de patrimonio te ayudará a comprar una vivienda a nombre de una empresa y te asesorará fiscalmente para evitar penalizaciones. De esta forma podrás sacarle un mayor partido a tu patrimonio.
Exigencias para escriturar una vivienda nueva a nombre de una empresa
Precisamente, un gestor patrimonial te explicará qué se necesita para escriturar una vivienda nueva a nombre de una empresa. A grandes rasgos, la empresa y la sociedad patrimonial han de estar formalmente establecidas, contar con representación legal en la firma de la escritura ante notario y satisfacer los impuestos correspondientes.
¿Qué impuestos paga una sociedad por la compra de una vivienda?
Ahora que ya sabes que se puede comprar una vivienda a nombre de empresa y que, para ello, es necesario constituir una entidad patrimonial, es preciso hablar de impuestos…
Al respecto, cuando una persona física realiza una operación inmobiliaria debe saber cuáles son los impuestos por la compra de una vivienda. Y lo mismo sucede cuando se compra una vivienda a nombre de una empresa. En este caso, estos son los impuestos que han de satisfacerse:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Impuesto sobre el Patrimonio.
- Impuesto de Sociedades.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) –afecta a los contribuyentes no residentes que obtienen rentas en el territorio español–.
Ventajas de comprar una vivienda a nombre de una empresa
Una vez que tienes claro que se puede comprar una vivienda a nombre de empresa, quizás te desanime ver tantos impuestos asociados a este tipo de operación inmobiliaria. Pero veamos la parte positiva y cuáles son las ventajas de comprar una vivienda a nombre de una empresa:
- Deducción del IVA. Una de las deducciones por comprar un piso a nombre de una empresa tiene que ver con el IVA. En la adquisición de viviendas de obra nueva el tipo impositivo es del 10%, con carácter general, y del 4% en la compra de viviendas protegidas. Pues bien: el IVA puede deducirse si se adquiere una vivienda a nombre de una sociedad, algo que no sucede cuando la operación es realizada por una persona física.
- Desgravar el alquiler de vivienda a nombre de empresa. Si una sociedad patrimonial dispone, al menos, de ocho viviendas arrendadas con contratos de alquiler superiores a tres años, puede beneficiarse de una deducción del 40% de la renta obtenida por los alquileres. Y también deducirse el IBI o los gastos de comunidad. Unas ventajas de las que no disfruta una persona física.
- Beneficios fiscales para grandes patrimonios. Una sociedad patrimonial debe asumir un tipo impositivo del 25% en el Impuesto de Sociedades, mientras que los tramos del IRPF para las personas físicas oscilan entre el 19% y el 47%. Pero a efectos de Hacienda, la venta de pisos solamente genera una renta en el IRPF cuando existe una ganancia patrimonial. Ello hace que adquirir una casa con una entidad patrimonial suponga un gran ahorro a las entidades que gestionen varios activos.
- Seguridad jurídica. Y no menos relevante: comprar una vivienda a través de una sociedad patrimonial puede proporcionar una mayor seguridad jurídica al separar patrimonios, limitar la responsabilidad de los accionistas, promover una gestión más profesionalizada y facilitar la planificación patrimonial y la sucesión, evitando así posibles conflictos.
No obstante, como comentábamos anteriormente, para conocer en detalle todas las ventajas de adquirir una vivienda a nombre de una empresa, es aconsejable que confirmes esta información y aclares cualquier duda con un gestor patrimonial.
¿Cuándo no compensa comprar una vivienda a nombre de una empresa?
Pero, como suele suceder en otros ámbitos, la compra de una vivienda a nombre de una empresa también tiene desventajas o inconvenientes que deben sopesarse para valorar si compensa o no llevar a cabo la operación. Por ejemplo:
- No es recomendable para entidades con patrimonio medio. Llegado el momento de hacer números, los expertos concluyen que la adquisición de viviendas por empresas solamente beneficia fiscalmente a las sociedades con un gran patrimonio, no así a las entidades con patrimonios medios o pequeños.
- Mayor fiscalidad para viviendas habituales o segunda residencia. ¿Puede estar una vivienda habitual a nombre de una empresa? Sí. Pero si una empresa compra un piso o una casa y no la dedica a su actividad económica, sino a vivienda habitual o segunda residencia, tendrá que afrontar una mayor fiscalidad.
- Pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Las adquisiciones de viviendas de segunda mano por empresas están vinculadas al pago del ITP, de cuya gestión se encarga cada comunidad autónoma.
- Declaración de dividendos del negocio. Por último, al adquirir una vivienda a nombre de una empresa se factura un alquiler de mercado al socio. En la práctica, eso significa que las ganancias han de ser repartidas y tributadas.
En resumen, ya lo sabes: se puede comprar una vivienda a nombre de empresa. Es algo común en el sector inmobiliario y, como habrás visto, tiene sus pros y contras. Si estás interesado en esta clase de operación, lo dicho: consulta a un gestor patrimonial para que valore tu caso y te asesore. ¡Confía en profesionales!
Preguntas frecuentes
¿Quién decide si se vende o no un inmueble de la sociedad?
¿Cómo vender un inmueble de una sociedad limitada?
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