¿Qué son los elementos comunes de uso privativo?

¿Qué son los elementos privativos?

Pero antes de hacer referencia a los elementos comunes de uso privativo, conviene explicar qué son los elementos privativos. Pues bien: se trata de aquellas partes de una comunidad de vecinos que pertenecen a un propietario y están destinadas a su uso exclusivo.

• Estos elementos deben estar claramente delimitados.
• Generalmente, los elementos privativos se encuentran dentro de la vivienda y no se comparten con otros vecinos.
• Pero también pueden estar fuera de la misma.

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que, aunque sea considerado privativo, esta clase de elemento debe cumplir las normas y regulaciones de la comunidad.

Para que entiendas de una manera más sencilla qué es uso privativo, te mostramos algunos de los elementos de derecho exclusivo que podemos encontrar en los diferentes tipos de vivienda de una comunidad de propietarios:

• La propia vivienda o local.
• Las terrazas o balcones.
• El jardín o el patio de la casa.
• La piscina o jacuzzi que se haya habilitado en una vivienda.
• La plaza del parking y el trastero.
• Los tabiques.
• La acometida de saneamiento, las tuberías y los contadores.
• El cableado a partir del contador.

¿Qué son los elementos comunes?

Una vez que ya sabes qué significa uso privativo en una comunidad, vamos a centrarnos en los elementos comunes de una comunidad de vecinos. En este sentido, es importante diferenciar entre elementos y zonas comunes:

• Elementos comunes. Hablar de elementos comunes es hacerlo de las partes de un edificio que son propiedad de todos los vecinos y están destinadas al uso y disfrute compartido.
• Zonas comunes. Son áreas de uso compartido que pueden tener tanto elementos comunes como privativos. Por ejemplo, el jardín de una comunidad (elemento compartido) puede incluir áreas verdes (elemento común) y zonas de uso individual (elemento privativo).

Los elementos comunes de una comunidad de propietarios se encuentran contemplados en el artículo 396 del Código Civil y son los siguientes:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
• Elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga).
• Fachadas (con los revestimientos exteriores de balcones, terrazas y ventanas).
• Portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios de instalaciones comunes –aunque sean de uso privativo–.
• Ascensores e instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas o electricidad o el aprovechamiento de energía solar.
• Instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
• Instalaciones de detección y prevención de incendios.
• Instalaciones de seguridad como portero automático o cámaras de vigilancia.
• Antenas colectivas y otras instalaciones de servicios o de telecomunicación hasta la entrada a los espacios privativos.
• Servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que resulten indivisibles.

¿Qué son los elementos comunes de uso privativo?

Aunque, por lo expuesto, la diferencia entre elementos privativos y de uso común parece clara, lo cierto es que la cosa se complica cuando se habla de elementos comunes de uso privativo.

• Los elementos comunes de uso privativo son las partes de una comunidad de vecinos que, aunque son propiedad de esta última, están destinadas al uso exclusivo de un propietario.
• Es habitual hacer referencia a los elementos comunes de uso privativo al mencionar aquellos de carácter colectivo que se encuentran asociados a una vivienda o local.

De cara a prevenir situaciones conflictivas, es fundamental que la consideración de bien común de uso privativo se especifique en la escritura de compraventa de la vivienda o local, el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad. O, en su defecto, que tal condición sea autorizada unánimemente en una junta de vecinos.

¿Quién es responsable del mantenimiento de un bien común de uso privativo?

Pero una cosa es la teoría y otra la práctica. Y el asunto comienza a complicarse, y ser generador de discusiones o malentendidos entre los propietarios de una comunidad, cuando toca abordar lo referente al mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo.

Respecto al mantenimiento de un espacio común de carácter privativo, dependerá de la situación que lo requiera:

• Un ejemplo sencillo: si es preciso arreglar un elemento común de uso privativo debido a un problema estructural o a causa del deterioro provocado por el paso del tiempo, la comunidad de vecinos será la encargada de subsanar el problema.
• Pero si este último tiene su origen en un deficiente mantenimiento o un uso inadecuado de quien disfruta el elemento, corresponderá a dicho propietario solucionarlo. Así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal en el apartado dedicado a los elementos comunes de uso privativo.

¿Puede el propietario que disfruta de uso privativo alterar la estética del mismo?

Y si lo anterior ocasiona no pocos quebraderos de cabeza, lo mismo puede decirse de las situaciones en que un propietario quiere realizar alguna modificación en un elemento común que tenga la condición de privativo.

Para explicar este apartado de una forma comprensible, lo mejor es exponer un caso práctico. Por ejemplo, ¿qué se puede hacer en un patio de uso privativo?

• En un patio o una terraza comunitaria de uso privativo, un vecino está autorizado a instalar mesas, sillas, sombrillas y otros elementos que no alteren la estética de la fachada o la cubierta.
• Por el contrario, no podrá techar un patio comunitario de uso privativo, fijar una carpa o pérgola al suelo ni perforar la pared para colocar un toldo sin el permiso de la comunidad de vecinos.

En el artículo dedicado a las reformas en las comunidades de vecinos encontrarás más información sobre qué debes hacer si piensas llevar a cabo una obra en tu vivienda que afecte a los elementos comunes.

¿El seguro de la comunidad de propietarios cubre los elementos de uso privativo?

Además, ¿qué sucede cuando un elemento de carácter privativo sufre un daño? ¿Lo cubre el seguro de la comunidad de vecinos? ¿O debe hacerse cargo el seguro del propietario que lo disfruta? Sobre dicha cuestión, los expertos del sector asegurador observan los siguiente:

• Aunque algunos seguros de comunidad cubren los bienes privativos, es aconsejable que se contraten pólizas por separado.
• Es importante que en las condiciones generales del seguro quede clara la delimitación de los elementos comunes y privativos, especificándose el continente y contenido de cada uno de ellos para evitar conflictos entre vecinos.

En este sentido, es esencial, pues, asesorarse a la hora de suscribir un seguro de comunidad o de hogar. Y poner en conocimiento de la aseguradora la existencia de elementos de uso privativo para que la compañía nos explique si los cubre y, en caso afirmativo, conocer el alcance de la póliza.

Jurisprudencia en terrazas comunitarias de uso privativo

Sobre este asunto, el Tribunal Supremo precisa que «la enumeración de los elementos comunes que contiene el Código Civil es meramente enunciativa». Y en una sentencia sobre una terraza determina lo siguiente:

• Las terrazas de una comunidad pueden desafectarse y quedar como elementos privativos.
• Pero si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio, respondería la comunidad.

Cosa distinta es que los daños se deban a un insuficiente mantenimiento o averías. En ese supuesto, lo mejor es contratar un perito experto en materia de edificación que elabore un dictamen sobre las causas y el origen del daño. De esta manera se podrán sacar conclusiones acerca de la responsabilidad y quién ha de ocuparse de resarcir los daños sufridos por el elemento en cuestión.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué son los elementos comunes de uso privativo. Ciertamente, su disfrute, mantenimiento, reparación y aseguramiento son fuente de conflictos vecinales. De ahí que sea fundamental contar con un administrador de fincas profesional familiarizado con la legislación y la jurisprudencia relacionadas con estos elementos.

Preguntas Frecuentes