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Consejos

Consejos para vender y comprar casa al mismo tiempo

Ya sea porque necesitan un piso más grande, desean mudarse a otro barrio o prefieren vivir en una ciudad diferente, muchas personas deciden cambiar de vivienda habitual. Si te encuentras en una situación así, vamos a explicarte cómo vender y comprar casa al mismo tiempo. Como podrás comprobar a continuación, es muy importante planificar esa transición de forma adecuada para evitar quebraderos de cabeza. ¡Sigue leyendo!

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¿Es posible vender y comprar casa al mismo tiempo?

Si alguna vez te has preguntado si es posible comprar y vender piso al mismo tiempo, la respuesta es que sí lo es. De hecho, se trata de una operación bastante habitual en el mercado inmobiliario. Ahora bien: es fundamental que la misma se haga de manera adecuada con el fin de prevenir situaciones comprometidas.

Para empezar, y a grandes rasgos, veamos cuáles son los pros y los contras de vender y comprar casa al mismo tiempo:

  • Sin duda, la principal ventaja de vender y comprar casa a la vez es que la Agencia Tributaria contempla una exención por reinversión en vivienda habitual. De esta forma, en el supuesto de que la hubiese, no tendrás que pagar a Hacienda por la ganancia patrimonial obtenida.
  • Pero vender y comprar al mismo tiempo puede suponer un inconveniente si no se tiene claro qué hacer primero. En este sentido, los expertos inmobiliarios recomiendan hacer las dos operaciones a la vez, pero dando prioridad a la venta de la vivienda habitual.

Ello es así, argumentan, porque si se compra antes la nueva casa lo más probable es que nos veamos en alguna de estas situaciones:

  • Si estamos pagando una hipoteca no podremos cancelarla al no haber obtenido dinero aún por la venta de la casa.
  • En ese contexto no será fácil que una entidad bancaria nos conceda un préstamo hipotecario para la futura vivienda. A menos que lleguemos a un acuerdo con el banco para conseguir una hipoteca puente –de la que nos ocupamos en otro apartado del post–.
  • Y en dicho supuesto, durante un tiempo tendremos que pagar más dinero a la entidad bancaria.
  • También pudiera suceder que se tardase en vender la casa, lo cual obligaría a afrontar los gastos de dos pisos hasta encontrar comprador.

Cómo vender tu casa y comprar otra al mismo tiempo paso a paso

Ya que estás decidido a vender y comprar casa al mismo tiempo, vamos a ver cómo realizar el proceso paso a paso. Recuerda: una correcta planificación es de suma importancia para que la operación se realice sin contratiempos. ¡Toma nota!

1. Analiza el mercado

Si vas a vender tu casa, lo primero que tendrás que hacer es analizar el mercado. Para ello, es importante que te plantees una serie de cuestiones:

  • ¿Es un buen momento para vender una casa y comprar otra?
  • ¿Hay poca o mucha demanda donde vivo?
  • De media, ¿cuánto tiempo se tarda en vender un piso?
  • ¿Qué precio tienen las casas en la zona a la que voy a trasladarme?
  • Si necesito solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, ¿conseguiré el préstamo fácilmente? ¿Cómo están los tipos de interés?

2. Tasa la vivienda que vas a vender

A continuación deberás tasar tu casa para saber cuánto dinero puedes pedir por ella. Y aquí tienes dos opciones:

  • Utilizar un simulador de tasación de vivienda online.
  • Contratar los servicios de un tasador homologado.

Sin duda, esta última alternativa es la más aconsejable si deseas obtener una tasación de la vivienda precisa. Además, te será de utilidad para, en caso necesario, argumentar el precio de la venta ante el comprador.

3. Pon tu casa a la venta

Una vez que se sabe cuánto vale, y establecido el precio tras compararlo con los de otras viviendas similares, la siguiente acción para vender un piso es ponerlo en el mercado a través de portales inmobiliarios o agencias de compraventa de viviendas.

A partir de ahí, tocará esperar. Si no aparecen compradores al cabo del tiempo, quizás haya que bajar el precio. Y si alguien muestra interés pero solicita una rebaja, habrá que sopesar si merece la pena perder algo de dinero en la venta o si es preferible vender la casa a otra persona.

4. Define tu presupuesto

Seguidamente, otro de los consejos para vender y comprar casa al mismo tiempo que debes poner en práctica es definir un presupuesto realista para que la adquisición del nuevo piso sea viable. Si no sabes cómo, saca la calculadora y empieza a hacer números:

  • Empieza tomando como punto de partida el precio que hayas puesto a la vivienda que vas a vender.
  • A continuación, réstale el dinero que quieres gastarte en la nueva casa.
  • Considera también los gastos asociados a la venta de un piso y a la compra de otro.
  • Por último, contempla un apartado de «desembolsos varios» para incluir, por ejemplo, los gastos de mudanza o de una reforma.

Hacer cuentas te permitirá hacerte una idea del dinero que requerirá cambiarte de casa. A propósito: no des una señal por la nueva vivienda hasta que tengas bien «atada» la venta de tu casa. De lo contrario, te arriesgas a perderla.

5. Busca tu nuevo piso

¿Te salen las cuentas? Si es así, adelante. Ha llegado el momento de buscar tu futuro piso. Y cuando lo encuentres, sé sincero con el propietario. Coméntale que antes tienes que vender para comprar su casa. Si es comprensible, llegaréis a un acuerdo y te dará un tiempo de margen para que vendas tu vivienda y no te agobies con los plazos. 

No te olvides de solicitar una nota simple del piso que quieres comprar. Y pregunta al vendedor cualquier duda que tengas, desde a cuánto asciende la cuota de la comunidad de propietarios hasta si posee el certificado de eficiencia energética. Para facilitarte la operación, te explicamos en qué hay que fijarse al visitar una casa en venta.

6. Firma los contratos de arras

Tanto al comprar una casa como al venderla es fundamental firmar el contrato de arras de una vivienda. A través de este documento:

  • Un comprador obtiene la reserva del derecho de compra de una vivienda.
  • Y el vendedor se compromete a vender la casa a la persona que ha firmado el contrato.

Uno de los datos que se tiene que precisar en un contrato de arras es el plazo máximo que se concede para formalizar la compraventa. Y las consecuencias en el supuesto de que alguna de las partes se retracte o incumpla sus obligaciones.

7. Cierra las dos operaciones ante notario

Y el proceso de compra y venta de las viviendas finalizará firmando las dos operaciones ante un notario en fechas diferentes y, quizás, notarías distintas –en función de la localidad y la decisión del comprador, que es quien elige notario–.

Al principio te parecerá una tarea complicada. Pero si sigues estos pasos de forma metódica y racional, ¡seguro que consigues vender y comprar casa al mismo tiempo!

 

¿Qué gastos hay que afrontar al vender y comprar al mismo tiempo?

Como comentábamos en el apartado dedicado al presupuesto, para definir este último es básico saber cuáles son los gastos asociados tanto a la venta como la compra de una vivienda. Si no estás familiarizado con ellos, los detallamos a continuación:

Gastos e impuestos relacionados con la venta de un piso:

Quienes venden un piso están obligados a afrontar los siguientes gastos e impuestos, aunque algunos pueden quedar exentos o compartirse con el vendedor:

  • Cédula de habitabilidad –dependiendo de la comunidad autónoma–.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Comisión de la agencia inmobiliaria –en el caso de que se recurra a ella para vender la casa–.
  • Contrato de arras –si se encarga a un profesional–.
  • Gastos de cancelación de hipoteca –en el supuesto de tenerla–.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
  • IRPF.
  • Nota simple –si se carece de ella y la pide el comprador–.
  • Plusvalía municipal.

Gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda:

Y a todos los gastos e impuestos anteriores tendrás que sumar los que tienen que ver con la adquisición de una casa:

  • Gastos de la hipoteca si solicitas un préstamo hipotecario al banco (tasación, gestoría, comisión de apertura…).
  • Gastos de la notaría para firmar la escritura.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) –en viviendas nuevas–.
  • Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa si la casa tiene una hipoteca?

Finalmente, a lo mejor te preguntas: «¿Puedo vender mi casa para comprar otra si estoy pagando una hipoteca?». Si esto te preocupa, tranquilo:

  • Podrás vender tu vivienda y, cuando obtengas el dinero, cancelar tu préstamo hipotecario.
  • Otra opción es solicitar una hipoteca puente, que facilita comprar un piso mientras se vende el actual.
  • Y también es posible negociar una subrogación, que consiste en que tu hipoteca sea asumida por el comprador de tu casa.

Por todo lo expuesto, habrás visto que vender y comprar casa al mismo tiempo es algo perfectamente factible siempre y cuando se hagan ambas operaciones con sentido común y siguiendo todos los pasos enumerados anteriormente.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo no se paga a Hacienda por la venta de un piso

No se paga el IRPF cuando se vende un piso con pérdidas o sin ganancias, al reinvertir el dinero obtenido en una vivienda habitual, si eres mayor de 65 años –siempre que se venda una primera residencia– o si te encuentras en situación de dependencia severa o gran dependencia.

¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda por la venta de un piso?

En el supuesto de que haya que pagar a Hacienda, se aplica un tipo impositivo a la ganancia patrimonial que comienza en el 19% y va ascendiendo por tramos.

¿Cómo no pagar a Hacienda por la venta de una casa?

Como se ha comentado, no se tributa el IRPF al vender una casa cuando no hay ganancias ni tampoco si el dinero se reinvierte en una vivienda habitual. Además, no hay que pagar a Hacienda si el vendedor es mayor de 65 años y vende el piso donde reside habitualmente o se trata de una persona con dependencia severa o gran dependencia.

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