¿Qué es la división horizontal de un edificio y por qué es importante?
En mayor o menor medida, los ciudadanos están familiarizados con el término «propiedad horizontal». Ahora bien, esta última no puede existir sin una previa «división horizontal». Si no sabes a qué nos referimos y ambos conceptos te generan dudas, no te preocupes: a través de esta guía te explicamos qué es la división horizontal de un inmueble, por qué es importante y cómo se hace. ¡Sigue leyendo!
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La división horizontal convierte un edificio en varias propiedades independientes —como pisos o locales— con su propio registro y dueño, pero compartiendo elementos comunes como escaleras o ascensor.
¿Qué significa la división horizontal de un edificio?
Para que entiendas qué es la división horizontal de un edificio, lo mejor es que imagines que este último es una tarta entera. Y que mientras no la cortes, es una única propiedad. Dicho esto…
- La división horizontal es el acto legal de cortar esa tarta en porciones; es decir, de convertir un edificio en varias unidades independientes como pisos, locales, oficinas o trasteros. Cada «porción» tiene su dueño, su valor y su descripción exacta, pero todas las porciones comparten «bandeja» (elementos comunes): el portal, la escalera, el ascensor…
- Una vez hecho ese «corte» legal a las «porciones», ya puede hablarse de propiedad horizontal, que regula cómo conviven las distintas unidades dentro del mismo edificio, cómo se organizan los gastos comunes y qué derechos y deberes tiene cada propietario.
Así pues, la división horizontal posibilita transformar un edificio en varias fincas registrales independientes que pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad con su propia referencia catastral, lo cual permite que una unidad se venda, alquile o hipoteque de forma independiente al resto del inmueble.
Todo ello está contemplado en el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley Hipotecaria y la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en las normativas municipales y autonómicas.
¿Qué implica tener o no tener división horizontal?
Dicho esto, conviene aclarar que no todos los edificios son objeto de división horizontal. Es importante comprenderlo, puesto que las implicaciones legales, fiscales y catastrales son diferentes en función de si la «tarta» se divide en «porciones» o no.
- Con división horizontal. En este supuesto, cada piso, local, oficina, etc., tiene su escritura individual y puede transmitirse de forma autónoma. Y en el inmueble existe una comunidad de propietarios con sus estatutos.
- Sin división horizontal. En este caso, todo el edificio es una única propiedad. Y aunque esté conformada por pisos y locales, no es posible realizar transmisiones individuales ni constituir una comunidad de propietarios conforme a la LPH; en su lugar, los copropietarios (de haberlos) forman una comunidad de bienes con un régimen jurídico distinto.
En lo relativo a las implicaciones legales, fiscales y catastrales, lo mejor es que lo veamos más detalladamente:
- Implicaciones legales. Si no se lleva a cabo la división, no se puede registrar ni vender legalmente de forma individual un piso, local, oficina, etc., de un inmueble. Y si el edificio pertenece a varios propietarios en proindiviso, es necesario el acuerdo de todos para realizar la división o cualquier venta parcial.
- Implicaciones fiscales. Con división horizontal, cada piso o local tributa individualmente impuestos como el IBI municipal.
- Implicaciones catastrales. Y cuando hay división horizontal, el Catastro asigna un registro individual a cada unidad del edificio. Esto permite identificarlas por separado, asignarles un valor específico y gestionarlas como propiedades independientes.
¿Es obligatorio hacer la división horizontal?
Por lo expuesto, es lógico que te preguntes: «Entonces, ¿es obligatorio hacer la división horizontal? ¿O no lo es?». Y la respuesta es que hay casos en los que sí es necesaria, mientras que en otros no lo es. Veamos…
- La división es necesaria para vender un piso, local, oficina, etc., de forma independiente, inscribirlo en el Registro de la Propiedad y constituir una comunidad de propietarios.
- Por el contrario, la división no es necesaria en viviendas unifamiliares (siempre y cuando no se dividan en unidades independientes) ni en los inmuebles en los que no se pretenda dividir los pisos, locales, oficinas, etc., ni transmitirlos individualmente.
¿Cómo se hace la división horizontal de un edificio?
En cuanto a cómo se hace la división horizontal de un edificio, lo primero que se debe saber al respecto es que la misma puede ser realizada por un promotor inmobiliario en promociones de obra nueva, los propietarios de un inmueble o un causante o donante. En cualquier caso, se requiere:
- Un proyecto técnico (en caso de obras) o una memoria descriptiva (si no las hay). Es necesario disponer de un documento firmado por un arquitecto. Si no se realizan obras, suele bastar con una memoria descriptiva que refleje cómo se divide el edificio. En caso de reformas o cambios estructurales, se necesita un proyecto técnico completo.
- Redactar un título constitutivo para describir cada unidad, establecer las cuotas de participación en la comunidad y el régimen de esta última.
- Elevar a escritura pública el título constitutivo.
- Inscribir las escrituras públicas en el Registro de la Propiedad. De esta manera, cada unidad se convierte legalmente en una finca registral independiente.
- Inscribir la división horizontal en el Catastro para que cada unidad tenga su propia referencia catastral y valor fiscal independiente. Estos datos permiten identificar las propiedades independientes en el plano catastral y calcular impuestos como el IBI.
¿Cuánto cuesta hacer la división horizontal de un edificio?
Llegados a este punto, es normal que quieras saber cuánto cuesta hacer una división horizontal. Pues bien, para calcular el importe total hay que considerar los siguientes conceptos:
- Honorarios del arquitecto, encargado de elaborar un proyecto técnico o una memoria descriptiva.
- Gastos de la notaría, en la que se redactan y firman las escrituras públicas.
- Gastos asociados al Registro de la Propiedad para inscribir cada piso, local, oficina, etc.
- Gastos de los trámites catastrales, necesarios para que cada unidad tenga su referencia catastral.
- Pago del AJD. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) tiene que pagarse cuando la división horizontal se formaliza en escritura pública e implica una transmisión o reparto de bienes, como en el caso de varios copropietarios. Si hay un único titular, dependerá de la comunidad autónoma.
Además, en aquellos inmuebles que requieran reformas o modificaciones (como, por ejemplo, dividir un local en viviendas) puede ser necesaria una licencia de obra otorgada por el ayuntamiento, lo cual supone un coste adicional. Pero dicho requisito no suele exigirse en las divisiones que no precisen obras.
En lo referente a los gastos, una división horizontal de un edificio pequeño, por ejemplo con tres pisos, podría suponer un desembolso total de entre 3.000 y 5.000 euros. No obstante, se trata de cifras orientativas, ya que el coste final dependerá de la superficie del inmueble, los honorarios, las tasas, la comunidad autónoma…
¿Qué es la escritura de la división horizontal?
Por cierto, ya que hemos hecho referencia a ella, es primordial explicar que la escritura de división horizontal de un edificio es el documento que da forma legalmente a la existencia de las unidades independientes del inmueble. Y dicho documento es indispensable para:
- La compraventa de cada propiedad.
- Su inscripción registral.
- La organización interna del inmueble a través de la comunidad de propietarios.
En definitiva, sin la escritura no es posible registrar ni vender legalmente un piso, local, oficina, trastero, etc. Y, como se ha explicado anteriormente, es de utilidad para que el Catastro identifique y valore cada propiedad de forma separada.
Contenido habitual de una escritura de división horizontal
Por lo que se refiere al contenido de la escritura de división horizontal, en el documento han de figurar, al menos, los siguientes contenidos:
- Identificación del inmueble. Se especifica la finca matriz con su ubicación, referencia registral y catastral, y características generales.
- Descripción detallada de cada unidad independiente. Número o designación interna, superficie, planta, uso, etc. Además, se especifica si se trata de una unidad independiente o de un anejo inseparable vinculado a otra (por ejemplo, un trastero o plaza de garaje que no puede venderse por separado).
- Relación de elementos comunes del inmueble. Portal, escalera, ascensor, patio, azotea, instalaciones generales, etc.
- Asignación de cuotas de participación. A cada unidad se le asigna un porcentaje que representa su importancia dentro del edificio.
¿Qué es la cuota de participación en la división horizontal?
Ya que hemos hecho referencia a ella, diremos que la cuota de participación es el porcentaje que representa cada unidad independiente dentro del total del inmueble. Se asigna en la escritura de división horizontal y sirve para determinar el peso de cada propietario en los asuntos de la comunidad: reparto de gastos habituales y gastos extraordinarios, participación en elementos comunes y votaciones –por ejemplo, para aprobar la subida de las cuotas–.
Generalmente, la cuota de participación se calcula en función de:
- La superficie útil de cada unidad.
- Su ubicación, acceso y uso.
- La valoración proporcional dentro del conjunto del edificio.
En definitiva, la división horizontal es importante porque permite individualizar legalmente cada parte de un edificio, facilitando su venta, registro y gestión independiente. Sin ella, no existiría la propiedad horizontal tal y como la conocemos.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre división horizontal y segregación?
¿Se puede modificar una división horizontal existente?
¿Qué significa que una vivienda está sin división horizontal?
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.jpg "¿Se pueden subir las cuotas de la comunidad de propietarios?")
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