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¿Qué gastos tiene vender una casa?

Si estás valorando la posibilidad de poner tu casa a la venta, es esencial que consideres dos aspectos importantes. En primer lugar, cuánto se tarda en vender un piso. Y después, qué gastos tiene vender una vivienda. En el caso de estos últimos, vamos a explicarte cuáles son todos los pagos que debe afrontar el vendedor de un piso. Así podrás hacer números y no te llevarás sorpresas desagradables. ¡Toma nota!

¿Qué gastos se pagan al vender una vivienda?

Erróneamente, algunas personas suelen pensar que el comprador de una casa es quien ha de asumir los gastos asociados a una transacción inmobiliaria. ¡Nada más lejos de la realidad! Como ya hemos visto en el blog, hay una serie de documentos e impuestos al vender una casa cuyos gastos se atribuyen al vendedor. ¡Veamos cuáles!

Certificado de eficiencia energética

Uno de los gastos que tiene vender una vivienda es el certificado de eficiencia energética. Elaborado por un técnico competente, este documento determina si una casa es más o menos eficiente desde el punto de vista del consumo de energía y la emisión de dióxido de carbono. Para ello, se utiliza un sistema de calificación que va desde la letra A (vivienda más eficiente energéticamente) hasta la letra G (menos eficiente).

En cuanto a su precio, varía en función de los honorarios del profesional que acuda al piso, los metros cuadrados de la casa y las tasas administrativas establecidas por las ciudades y comunidades autónomas.

Nota simple

Otro de los gastos para el vendedor de una vivienda es el relativo a la nota simple. Se solicita en el Registro de la Propiedad e incluye información relevante de la casa que se pone a la venta: referencia catastral, titularidad, posibles cargas como hipotecas o embargos, limitaciones de uso, etc. Su coste es de 9,02 euros (más IVA).

Cédula de habitabilidad

Entre los gastos por venta de vivienda que se deben contemplar también se encuentra la cédula de habitabilidad. Existen diferentes tipos de cédula, pero, básicamente, su finalidad es certificar que una casa cumple los requisitos mínimos para ser habitada.

Este documento es obligatorio en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
Y, como sucede con el certificado de eficiencia energética, en su precio influyen los honorarios del técnico, las características del piso, la clase de cédula solicitada y las tasas de la ciudad o comunidad autónoma.

Certificado ITE

Continuando con los gastos de venta de un inmueble, un vendedor debe demostrar que su casa ha superado favorablemente la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) si está obligada a ello por antigüedad.

En las viviendas comunitarias, el certificado ITE se puede solicitar al administrador de la finca o al presidente de la comunidad de vecinos.
En las unifamiliares es el dueño quien ha de encargarlo a un profesional y pagarlo.
Su precio depende de los honorarios del técnico y de la superficie del inmueble a inspeccionar.

Gastos de cancelación de hipoteca

Además, otro de los gastos cuando vendes una casa que tienes que afrontar es el que concierne a la cancelación de la hipoteca si estás pagando un crédito.

En primer lugar, debe solicitarse a la entidad bancaria que expida el denominado «certificado de deuda cero», que acredita que se ha terminado de pagar la hipoteca. Este documento es gratuito.
Después, hay que decidir si los trámites notariales y registrales se hacen personalmente o se encargan al banco.
Si se prefiere delegar en este último, la entidad sólo puede cobrar las comisiones y gastos correspondientes a la tramitación notarial y registral de la cancelación.
Incluyendo todos los servicios, la cancelación puede costar en torno a 1.000 euros, aproximadamente.

Gastos de notaría y registro

Del mismo modo, en los gastos que tiene vender una vivienda hay que incluir los referentes a la escritura pública y el notario.

En este sentido, al vendedor le corresponde el gasto de la escritura, mientras que el comprador asume el gasto de la primera copia. No obstante, es un asunto que pueden negociar ambas partes.
El coste de estos trámites oscilan entre un 0,2% y un 0,5% del precio de la vivienda.

IBI

Y a los gastos que tiene vender una casa hay que sumar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), un tributo municipal que se paga cada año por ser propietario de una vivienda.

Teóricamente, el IBI ha de pagarlo quien figura como propietario de una casa el 1 de enero del año fiscal en curso.
Sin embargo, en la práctica hay quienes pactan el pago proporcionalmente. Por ejemplo, si la transacción se realizase en mayo, el vendedor pagaría la parte proporcional de cinco meses. Y el comprador, el resto.

Gastos adicionales

Y a todos los citados es posible añadir otros gastos como la redacción de un contrato de arras, si se encarga a un profesional, o el pago de anuncios en portales inmobiliarios de Internet.

¿Qué gastos se pagan después de vender una vivienda?

Pero los gastos de la venta de una vivienda no acaban ahí. Una vez concluida la transacción, el vendedor tiene que hacer frente a dos impuestos: el IRPF y la plusvalía municipal.

IRPF

Tal y como lo conocemos hoy, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se aplica desde 1978 a numerosas operaciones comerciales; entre ellas, las inmobiliarias.

En el caso de la venta de una vivienda, el IRPF se calcula en base a un porcentaje de las ganancias patrimoniales que comienza en el 19% y va ascendiendo por tramos.
De esta forma, solamente se tributa si se obtiene un beneficio económico en la venta de la casa.

Si no hay ganancias patrimoniales no se tributa. Eso sí: con beneficio o sin él, la operación hay que reflejarla en la declaración de la renta del año siguiente.

Plusvalía municipal

Asimismo, en los gastos que tiene vender un piso no podemos olvidarnos de la plusvalía municipal. Oficialmente conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo municipal que deben pagar los vendedores de una casa. Y ha de satisfacerse en un plazo de 30 días.

Para determinar el incremento del valor de mercado de una casa existen dos métodos de cálculo: el real y el objetivo.
En las operaciones en las que no se ha obtenido un beneficio con la venta de la vivienda, el vendedor está exento del pago de la plusvalía.

Con el fin de salir de dudas, lo recomendable es acudir al ayuntamiento tras la venta del piso, aportar los datos de la transacción y solicitar el resultado del cálculo más favorable para saber si hay que pagar la plusvalía.

¿Qué gastos son deducibles de la venta de una vivienda?

Llegados a este punto, conviene señalar que en la venta de una vivienda no todo son impuestos y gastos. Afortunadamente, en algunas circunstancias podemos desgravarnos algunos de ellos.

Gastos deducibles del valor de transmisión

En el caso de los gastos que pueden descontarse del valor de transmisión, son los siguientes:

El IRPF por reinversión en vivienda habitual. Y también si el vendedor es mayor de 65 años y vende el piso donde reside habitualmente o es una persona con dependencia severa o gran dependencia.
La comisión de la agencia inmobiliaria sí se ha confiado en sus servicios para vender la vivienda. Este tipo de comisión oscila entre un 3% y un 7%, pudiendo ser incluso superior en algunas agencias.
Los gastos de cancelación de la hipoteca.
La plusvalía municipal.

Gastos deducibles del valor de adquisición

Y en los gastos deducibles de la venta de la vivienda también figuran los enumerados a continuación:

Las inversiones, mejoras, reformas o reparaciones realizadas en la casa desde su adquisición.
Los tributos inherentes a la compra.
Los honorarios de la notaría y los gastos del registro.
La comisión inmobiliaria.

Para que los gastos de la venta de un piso sean deducibles, es fundamental conservar todas las facturas y comprobantes de los pagos para consignar estos últimos en la declaración de la renta.

¿Qué gastos de la compraventa corresponden al comprador?

Por todo lo expuesto, esperamos que ahora tengas más claro cuáles son los gastos de venta de una casa. Ahora bien: a lo mejor estás pensando en vender y comprar una vivienda al mismo tiempo. Si es así, apunta los gastos que corresponden al comprador en una operación inmobiliaria:

Gastos de comisión de la agencia si el piso se adquiere a través de un agente inmobiliario.
Gastos de hipoteca si se pide un crédito al banco (tasación, gestoría, comisión de apertura…).
Gastos del notario para la firma de la escritura.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) –en viviendas nuevas–.
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

En resumen, como habrás visto, es aconsejable conocer qué gastos tiene vender una vivienda y cuándo es posible deducirse algunos de ellos. Si has tomado buena nota, esta información te será de utilidad a la hora de organizar el proceso de compraventa y controlar tus finanzas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga por vender una casa?

Si alguna vez te has preguntado cuánto se paga por la venta de una vivienda, los gastos por vender el piso representan, aproximadamente, entre el 5% y el 15% de su precio.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

Salvo que se acuerde lo contrario, en la venta de una vivienda los gastos de otorgamiento de escritura corren a cargo del vendedor. Y los de la primera copia y posteriores, al comprador. Así lo dispone el artículo 1455 del Código Civil.

¿Tienes que pagar IRPF si vendes tu piso con pérdidas?

No. Si vendes tu piso y no obtienes ganancias patrimoniales, no tienes que pagar IRPF. Pero sí estás obligado a reflejar la transacción en la declaración de la renta del año siguiente.

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